不想再做都更案 建商吐20年辛酸:正義大樓全世界最難搞!

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何醒邦 2017年02月27日 17:05:00

延宕20年,北市正義大樓終於要動工了,擔任都更建商的龍麟建設董事長葉松年接受本報專訪,回想該案一路走來風波不斷,先是各方勢力私下角力不斷,又碰到住戶遭槍殺,讓他大嘆「這都更案是全世界最難搞!」(攝影:葉信菉)

歷經20個年頭的北市正義大樓都更案,預計5月動工,3年後將拔地而起,從5層樓高的危樓,變身31層的豪宅。

 

回顧正義大樓的都更史,風波不斷,既曲折又滄桑。動工前夕,本報專訪該社區的都更建商──龍麟建設董事長葉松年,他述說一路以來,各方勢力角逐、揹上槍殺罪名、投資幾度易主等心路歷程,「根本就是全世界最難搞!」如今雖撥雲見日,他也語重心長地點出,「都更法規多如牛毛,繁複的程序要更簡化、更有效率一點。」

 

冬雨連綿,氣溫驟降,北市忠孝東路SOGO百貨復興館旁的精華地段,正如火如荼地進行一整排老舊建物的拆除工程。歷經20載,號稱史上規模最大(推案規模400億元以上)、整合時間最久都更過程爭議最多的「正義大樓都更案」,終於在日前舉行聯貸金額高達120億元的簽約典禮,宣示該案正式啟動,在國內都更市場,具有指標意義。

 

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拖了20年,正義大樓都更案高達120億元的聯貸簽約典禮在22日正式啟動,預計興建地下7層、地上31層的住商混合大樓。(攝影:蘇郁晴)

 

出席典禮的內政部次長花敬群也不忘打氣:「正義大樓打響今年都更第一炮,終於看到隧道盡頭的那道光!」

 

這都更案是全世界最難搞!只能說既曲折又滄桑。」回顧這段如「黑暗隧道」的都更過往,當初最早進入該社區的實施者龍麟建設董事長葉松年,現年已75歲,他感慨萬千,但也如釋重負:「這些年,前前後後,各股東投入的資金約130億元,像是個錢坑一樣,最近120億元的銀行聯貸下來了,至少在蓋房子的期間,不用愁了。」

 

早在1995年,正義大樓就被質疑是海砂屋,1999年發生921大地震後,正義大樓被判定為危樓,並規劃重建,初期由龍麟建設擔任實施者。「我1995年就進去(整合)了,當年我才50歲初頭,年輕又倔強,就這樣一頭栽進去,沒想到不是這麼容易。」葉松年說。

 

一戶一戶慢慢談 沒幾年就燒了數十億資金

 

因為正義大樓雖位於黃金地塊,但全區多達175戶,不僅住戶產權複雜,各方勢力私下角力不斷,趁勢插旗抬價、待價而沽者也不在少數,整合難度遠超乎想像。

 

如同愚公移山、一戶一戶慢慢談、慢慢收購的葉松年,沒幾年光景,就已耗盡數十億元資金,就在他萌生放棄念頭之際,經由親戚引薦,葉松年找上富邦蔡家,並出售公司逾半股權給富邦,而後,蔡家在該案也陸續投入近10億元。

 

好不容易找到大金主 一陣槍響又嚇退富邦

 

原以為找到大金主相挺,都更案應可順利走下去,但沒想到,2009年在該社區擁有多筆店面、住宅的住戶代表王克強,因在街頭被槍殺,檢方指控葉松年教唆外甥沈宗基行凶,並依殺人罪嫌起訴兩人。

 

雖在多年後,因證據不足,兩人獲判無罪定讞,但在當時,此案鬧得滿城風雨,富邦蔡家有如驚弓之鳥,選擇退出。

 

不是我們幹的!絕對經得起考驗!」葉松年憶起此案,仍忍不住喊冤,「發生槍擊案後,我曾跟地主講,過馬路也要小心,不要摔跤,不然有些風吹草動,又以為是我幹的,背上這莫須有的罪名,實在很冤枉。」

 

葉松年也不斷重申,「王克強不是釘子戶,收購的2億多元都已經給他了,契約都談好了,錢也收不回來了,我怎麼可能還多生事端、拿石頭砸自己的腳,讓建案再受延宕,太不聰明了。

 

「這不是我們幹的!」葉松年回想起讓金主富邦卻步的王克強槍擊命案,不斷喊冤。(攝影:葉信菉)

 

「發生槍擊案當時,想到有可能被關,這案子就垮了;加上富邦又打退堂鼓,我有案在身,找誰接手也都會碰壁。」官司、財務兩頭燒,讓葉松年每天心驚膽跳。

 

幸運的是,富邦後來自己找到了接手者──三圓建設董事長王光祥,恰巧王光祥也是葉松年的老朋友,雙方一拍即合,迅速談妥入股龍麟、責任分工、利潤分配等合作事宜,才使都更案繼續向前。

 

王光祥雖大膽承接燙手山芋,但由於正義大樓是「公有土地、私有建物」,屋主必須先以市價向國有財產署申購土地,才能擁有完整產權來進行都更,官方與屋主之間的所有權協商與認購程序,又讓此案拖上了好幾年。終於才在去年底通過相關審查,目前現址已進行拆除作業,預計5月可動工興建。

 

正義大樓現址已進行拆除作業,預計5月動工,3年後將拔地而起,從5層樓高的危樓,變身31層的豪宅。(攝影:葉信菉)

 

「王光祥接手後這幾年來,再投入約數十億元買地、買店面、支付搬遷戶租金,有些住戶的土地單價,每坪竟還超過千萬元,但我們也認了。」葉松年說,他們總共收了60幾戶,變成三分之一的大地主,並取得其他地主百分之百同意的方式進行都更,「其實並沒有釘子戶」。

 

「能走到今天,實在很慶幸。」儘管過程曲折,如今,正義大樓終於峰迴路轉、重現契機,為此耗掉不少歲月的葉松年感嘆,「我年紀大了,不想也無法再做都更案了,做完這件已功德圓滿,可以退休了。」

 

指著正義大樓的完工示意圖,葉松年直嘆:「能走到今天,實在很慶幸。」(攝影:葉信菉)

 

不過,葉松年這都更老將,也提出些許建言。他指出,現在都更有個大問題,就是政府的政策不穩定,讓業者、甚至基層的公務員也無所適從,例如,正義大樓原本有3000坪的停車獎勵容積,後來因設計變更,就全都沒了,他還額外花了2、30億元買容積移轉補上。

 

其次,還有各式各樣、大大小小審議會。他認為,只能說官員與學者「太盡職了」,小問題變成大問題,討論就好幾個月,若牽涉變更設計,又沒完沒了,「我們是百分百同意的都更案耶,還會卡關」,他雖很感謝官員,但也建議程序要更簡化、更有效率,主政者也要「果斷一點」。

 

至於建商最關切的「釘子戶」問題,他則認為,「你不解決也不能送件啊」,實施者(建商)要放下身段,用誠意多跟地主溝通,不然,等政府介入時,小事就會變成大事,他奉勸實施者,「多給人家(地主)一點、自己少賺一點」。

 

 

 

 

 

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