修法「替都更開一條快速道路」 拆不同意戶需政府動手

何醒邦 2017年03月20日 15:00:00

今年3月初,台北市長安西路一處4層樓高的老舊公寓,98%住戶想都更,但關鍵的2%屋主不同意,他的房子無預警被建商拆除,這也是目前都更法條中,「強拆條款」仍不夠完善的部分。(攝影:李隆揆)

為落實總統加速推動都更政見,內政部大翻修《都市更新條例》半數條文,日前並已開完兩場公聽會,力拚下個月將修正草案送進立法院審議。其中,精進代拆機制、獎勵明確化、簡化程序,堪稱此次修法亮點。

 

5重點:

「程序正義」、「解決爭議」、「獎勵明確」、「加速民辦」、「強化公辦」共30條。

 

內政部統計,全國屋齡超過30年的老屋約380萬戶,占全體住宅戶數的4成多,但近10年核定的都更案,每年平均只有40案、約2000戶;依此速度,恐要1900年才能完成都更

 

面對都更牛步化,住宅老化問題越來越嚴重,內政部去年底先祭出《都市危險及老舊建築物加速重建條例》草案,針對住戶100%同意、屋齡30年以上有安全疑慮的建物提供容積獎勵,及可享地價稅、房屋稅減半優惠。

 

士林文林苑都更案也備具爭議。(取自環境資訊中心,台灣都市更新受害者聯盟)

 

但對於其他整合度沒那麼高的案件,則透過《都市更新條例》修法,從旁協助都市更新更順暢進行。「政府要替都更開闢一條快速道路」,內政部次長花敬群說,雖然「文林苑事件」重創都更腳步,日前北市長安西路都更案遭建商「偷拆」也引發社會譁然,他還是希望民眾能對都更有信心,他預估,都更若能順利推動,每年相關產業創造的經濟產值高達上兆元。

 

此次都更條例修正草案有「程序正義」、「解決爭議」、「獎勵明確」、「加速民辦」、「強化公辦」5大重點,全文共62條,就修正了30條

 

3爭議:

(1)申請門檻提高至10分之3。

(2)遇釘子戶地方政府需協調2個月。

(3)建商不得強拆不同意戶。

 

在「程序正義與解決爭議」方面,面對都更最敏感的釘子戶問題,本次都更條例修法除在第10條,將申請都更案的同意門檻自10分之1提高至10分之3,以增加代表性及可行性,更一併修訂俗稱「強拆條款」的第36條,日後遇到不拆除或不遷移的釘子戶時,須納入事前協調、地方政府居中調處2個月內做出結果,若無共識再循行政救濟的三階段做法。

 

而修正版也刪除實施者(建商)「予代為拆除」的文字,未來除非經所有權人同意,否則建商不得代為拆除不同意戶,須委請地方政府代拆,意即政府必須承擔更重的責任。內政部營建署說,開過兩場公聽會後,將來也會考慮設立「都更法庭」,避免強拆事件重演。

 

但俗稱「強徵條款」的第25-1條:「未能取得全體土地及合法建築物所有權人同意者,經更新單元範圍內5分之4以上同意,以協議合建方式實施」,這次修法則未見更動。營建署說,原打算提高到10分之9同意才算數,但考量還是有10分之1的不同意戶,暫時先保留,到立法院時再討論。

 

內政部次長花敬群這次提出新版本的都更修法,盼望能打通每個關節,將各項遊戲規則「法制化」,短期目標是讓都更「更有感」。(攝影:李昆翰)

 

至於業界最關注的「獎勵明確化」方面,因現階段建商往往要經都市更新審議會審理後,才可得知容積獎勵有多少,種種不確定性也降低意願。不過修正版明確訂出各項容積獎勵項目、計算方式、申請條件、額度等標準,讓建商在送件之前,就可試算容積額度,不用再等到審議會後。

 

「過去的都更政策如『1坪換1坪』,是很不恰當的說法,因每個個案的條件不一樣,過度強調只會讓民眾產生不切實際的期望,也妨礙都更推動」,花敬群說,現在要讓建商申請時就知道容積有多少,而不是透過審議會「喊價」,才不會影響建商與住戶間的互信基礎。

 

除對業者釋出利多,也大方給予都更地主誘因。考量更新前後房屋稅恐大幅增加,影響民眾參與意願,因此透過修法減輕長期持有者的負擔,現行規定房屋稅只減半2年。新增都更宅屋主只要所有權不移轉,就可享有終身房屋稅減半的優惠

 

3利多:

(1)建商利多:容積送件前可試算。

(2)地主利多:所有權不轉移,終身房屋稅減半。

(3)平民利多:全體同意可簡化作業程序,無爭議免開聽證會​。

 

不過,官員表示,屆時是否像是「老屋重建條例」一樣,房屋稅優惠至多以12年為限,不再終身優惠,還有待立法院討論。

 

歷經20個年頭的台北市正義大樓都更案,因位於捷運忠孝復興站旁、隔壁就是SOGO百貨的精華地段,號稱史上規模最大(推案規模400億元以上)、整合時間最久、過程爭議最多。(攝影:蘇郁晴)

 

其他如「加速民辦」、「強化公辦」方面,則包括:全體同意者,得簡化作業程序;無爭議者,得免開聽證會;可設立專責法人機構協助、服務、調解都更案;及避免「以小吃大」,明定公有土地達一定規模者,應由政府主導辦理。

 

至此,老宅更新的美夢似乎看到一絲曙光,但實際上,2012年3月文林苑事件爆發後,重創都更進展,政府雖欲修正都更條例,但朝野立委版本眾多,始終無法達成共識,因而延宕至今,讓業者與地主多轉為觀望,都更案也相繼停擺。

 

雖還不敢訂下每年超越現行2000戶的都更目標,但花敬群指出,這次提出新版本,就是打通每個關節,將各項遊戲規則「法制化」,短期目標是讓都更「更有感」、變得更容易,藉此激起都更的動能;而檢討完公聽會意見後,將在下個月將草案送進行政院與立法院。

 

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