︿

林全加持百億地上權住宅  爆退戶潮、民告商窘境

何醒邦 2017年03月29日 13:55:00
近年房價下修,加上公告地價漲,地上權爭議浮上檯面,就連有行政院長林全加持、號稱最成功的地上權大案「華固新天地」,因去年該案的公告地價漲幅高達49%,也陷入住戶怒告建商及退戶的窘境。(設計畫面/李隆揆攝)

近年房價下修,加上公告地價漲,地上權爭議浮上檯面,就連有行政院長林全加持、號稱最成功的地上權大案「華固新天地」,因去年該案的公告地價漲幅高達49%,也陷入住戶怒告建商及退戶的窘境。(設計畫面/李隆揆攝)

為抑制大台北地價飆漲,政府5、6年前開始端出僅有「房屋使用權」的地上權住宅,土地權利金也進帳逾百億元;但近年房價下修,加上公告地價大幅上漲,須負擔地租的地上權宅價格優勢不再,成為市場毒藥,爭議也接踵而來,不僅建商紛紛與政府解約、甚或憤而提告,就連有閣揆加持、號稱最成功的地上權大案「華固新天地」,如今也面臨住戶怒告建商及爆發退戶潮的窘境。

 

「我們對政府政策最支持,卻成為政府政策及建商隱藏事實的受害者!」即將在5月交屋的「華固新天地」地上權住宅案,因去年該案的公告地價漲幅高達49%以43坪的戶別為例,地租從每年的6萬多元,漲到近10萬元,準住戶大喊吃不消,除向民代陳情,並組成自救會,目前已有160多戶參與。

 

占地萬坪、原為財政部景美財訓所舊址的地上權住宅指標大案「華固新天地」,2014年推出時,相較於周邊新案每坪要價7、80萬元,華固建設直接以市價6折的「4字頭」銷售,讓總戶數達700戶、總銷金額約120億元的該案幾近完銷,被業界喻為「九死一生」,意指是唯一還賣得動的地上權建案。

 

行政院長林全還曾對此合作案讚譽有加,指財政部不僅有辦公大樓、財訓所訓練中心可使用,每年還可收地租,並指示其他機關可採「財訓所模式」,開發興建辦公大樓。

 

但諷刺的是,原本的成功案例,如今卻出現爭議。「地租暴漲,我們無力負擔。」自救會表示,他們花了一生積蓄買地上權宅70年使用權,房屋價值會逐年遞減至歸零,但去年公告地價暴漲,且未來每3年調一次,「過了3、40 年之後,所有住戶都已退休,沒有收入卻要繳交與日俱增的地租,這叫住戶情何以堪?」希望政府能讓此案的地租,與公告地價完全「脫鉤」

 

自救會炮轟:根本失敗政策,衰到老百姓!

 

此外,自救會也砲打建商。自救會指出,華固建設把未來所該支付的成本,包括公園綠地的地租、公設等,甚至因貸款產生的5%營業稅,全都轉嫁給住戶,「當初都沒講!」

 

「買不起所有權,才買地上權,夫妻兩人還賣掉了新店的老公寓,準備進駐台北市,想說華固是大品牌,還有政府背書,沒想到竟遇上這種事!」住戶代表陳先生氣憤地說,根本是失敗政策,衰到老百姓。

 

「華固消極不作為,沒幫我們跟官方訴願。」自救會說,財政部只說無法介入建商與住戶間的合約,而日前與華固協商,尚無獲得共識,自救會已寄發存證信函,認為華固未善盡告知義務、合約有瑕疵,準備打起官司,「我們要打團體訴訟,多少爭取回一些權益」。

 

「解約退戶最多賠15%,其實跟房價下跌的幅度差不多,不如退了,至少以後不用理會這些不公平待遇」,陳先生說,有住戶提出此論點,他現在也正考慮退戶;而160戶的自救會成員中,目前確定退戶、入住、及正在觀望的比例,各占3分之1。

 

建商喊冤:當初簽約都有講,怎麼現在要告?

 

對此,華固則極力反駁。總經理洪嘉昇強調,他無法阻止住戶提告,但不能理解的是,當初簽約時,任何規定都有詳細告知,也有律師見證,「還全程錄音錄影」,並無隱瞞;且公司在與官方溝通後,北市府確定地租會凍漲,財政部也表明營業稅不用繳交,當初地租也是按照樓地板面積均分,自救會的指控與事實不符。

 

「如果現在房價漲到每坪50萬元,還會跟我談解約嗎?」洪嘉昇說,現在有300戶準備交屋,另一半300戶則觀望,雖然房市不景氣,但公司仍會盡力爭取權益,希望住戶冷靜;若選擇退訂,公司會依照合約辦理。

 

大台北土地難尋,眼見國有土地標售成為助漲房地價的幫凶,自2010年以後,國有地多數以地上權方式釋出。房市高點時,建商也開始轉向取得地上權國有地,地上權宅成為市場的新選擇,總計財政部國有財產署標售出的土地權利金,逾百億元。

 

但2014年房市景氣開始反轉,加上公告地價等持有稅不斷調漲,甫高價標到土地的建商,如同踢到鐵板,推案的價格優勢不再,紛紛找尋解套之道。

 

有的建商選擇「爽約」,如冠德建設、新纖、嘉新等,還沒開發就直接放棄。有的已經興建完成卻滯銷,則轉為商用,包括大安區的日勝生「仁愛本真」、松山區的「吉美璞立」,都將全棟重新包裝為出租式飯店管理商務住宅;另外中正區的「志嘉水曜」也改為坐月子中心。

 

有的則轉變銷售方式,例如板橋區的「昇陽寓見」就切割為25年、20年使用權的「兩段式」賣法,壓低單價以利銷售。

 

這期間,甚至引發建商與住戶不滿,怒告國產署。例如,昇陽建設認為「昇陽寓見」得標以來的5年內,地租竟暴增1.25倍,實不合理,去年底對國產署提出民事訴訟,但國產署官員說,公告地價是由地方政府調整,非國產署可預期,而目前該案判決也還沒出來。

 

「台北花園」住戶告國產署敗訴

 

另位於信義計畫區的地上權豪宅「台北花園」,2003年交屋時,月繳地租約4萬元,但去年竟變成10萬元,住戶因此在去年初集體狀告國產署,希望可以調降地租。但國產署表示,目前一審判決住戶敗訴,還可上訴。

 

在沒有完善配套措施下,地上權宅如今卻演變成「民告商、商告官」的混亂局面。國產署官員坦言,近年因房地產市況差,加上政府還要大力推動社會住宅,地上權住宅顯得有點「不上不下」,「但其實商用的地上權案件,也都發展得不錯啊。」

 

而未來地上權3.5%的地租,也改為「2/3固定不動、1/3隨公告地價浮動」,盼能減少衝擊;今年4月首批地上權標案,權利金底價也降至法定最低,可說是「破盤大拍賣」。

 

不過,去年的地上權標案標脫率僅13%,乏人問津,創近年新低,且房市持續走跌下,這招能否奏效,還有待觀察。

 

【熱門影片推薦】

【影片】寶特瓶變鞋子? 3D技術製環保鞋

【影片】德國博物館遭竊  百斤重金幣消失無蹤

 






【上報徵稿】

上報歡迎各界投書,來稿請寄至editor@upmedia.mg,並請附上真實姓名、聯絡方式與職業身分簡介。

上報現在有其它社群囉,一起加入新聞不漏接!社群連結
 

 



回頂端