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建商與住戶雙輸 地上權案「九死一生」幾變「十死不生」

何醒邦 2017年03月29日 16:43:00
住展雜誌曾以「九死一生」來形容地上權住宅,說明市場只有1成地上權案成功售出,另9成全都套牢,建商面對地上權案賣不動的窘境,多數選擇斷尾求生。圖為地上權推案「仁愛本真」。(攝影:李隆揆)

住展雜誌曾以「九死一生」來形容地上權住宅,說明市場只有1成地上權案成功售出,另9成全都套牢,建商面對地上權案賣不動的窘境,多數選擇斷尾求生。圖為地上權推案「仁愛本真」。(攝影:李隆揆)

「有屋沒地」的地上權住宅,原本是解決高房價的折衷商品,但在沒有完善配套下,演變成「民告商、商告官」的混戰局面。房產專家指出,建商面對地上權案賣不動的窘境,多數選擇斷尾求生,除非出現破盤價,不然難有希望;而消費者購買此類產品時,也要考量未來的轉手流通性。

 

住展雜誌曾以「九死一生」來形容地上權住宅,說明市場只有1成地上權案成功售出,另9成全都套牢,面臨賣不掉的窘境。

 

你以為房價應是市價5折,事實是...7折!

 

究其原因,住展雜誌經理何世昌表示,近年市調發現,地上權宅並非沒有市場,但過去在多頭市場時,多數買方可接受的地上權房屋,約為市價的6折多,不過地上權案卻大多只有市價7折多,價格認知落差在1折以上;現在房市進入空頭市場後,大多數買方可接受的地上權房屋價格,更已降至市價的6折以下、甚至5折左右,落差越來越大。

 

何世昌說,若未來1、2年房市沒有好轉,地上權宅幾乎可宣告「完全沒有希望」,與其逐年折舊、越賣越低,還沒開始開發的建商,不如早日退場,而消費者在購買之前,也要三思是否適合個人需求。

 

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,就投資的角度來看,地上權住宅仍有幾道困境難解。首先是豪宅買家都想把資產傳給子孫,地上權屆期就得歸還給政府,有錢人購買意願極低。其次則是地上權宅總價雖較便宜,但只有少數銀行願意貸款,且成數不高,加上公告地價未來的變數仍大,獲利很快就被吃光,投資報酬率偏低。再者,對投資人來說,因為綁約70年,這段期間都得「負責任」,若中途發現不對,想落跑都有難度。

 

前台北市副市長、都市發展與環境教育基金會榮譽會長林建元則建議,地上權租金與公告地價應完全脫鉤處理,並溯及既往,「不然政府就別再推出地上權宅來害無辜百姓了」;而政府每年收取的地租,若等同該基地應繳的地價稅,可大幅降低不確定風險,有利增加廠商投入意願。

 

台北市議員徐弘庭則指出,除公告地價與地租完全脫鉤,也應檢討地方政府公告地價調整方式與幅度,避免自有住宅須承擔高額漲幅,及研究對地上權宅有利的貸款方式,才能解決投資廠商、購買民眾「雙輸」的問題。

 

 

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林全加持百億地上權住宅  爆退戶潮、民告商窘境

 

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