崴爺是臉書上的人氣知識型網紅，光是粉絲就超過二十萬，在此謝謝他在我前兩本書都具名推薦。

認識他的粉絲應該都知道，我是他職場生涯的「第一個」主管（不好意思自己說自己是他師父或是老師啦，雖然崴爺自己都這樣說，哈哈），一路走來也是很好的朋友。從他身上，我看到的是積極努力的陽光形象，現在來跟他聊一下他的房產經驗，應該也是很精彩或是說很勵志吧？

回母校買房，樂當包租公

羅姐：我知道你很喜歡買房子！記得你在「我是崴爺」的粉絲頁當中也分享過，但是還是請你說一下，自己買的第一間房子吧！我記得是在內湖？內湖在臺北市的行政區域裡面，算是很特別，以房地產來說，其實有好幾個不同的生活圈。你是買在哪裡？

崴爺：其實不是內湖耶！真要回答的話，應該是靠近東湖的汐止，其實也就是新北，當時還叫做臺北縣啦！那個區域的房子，常常標榜內湖生活圈。我有一點算是懵懵懂懂，就買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。這已經是西元二○○○年的事了。

崴爺：當時買在汐止二十四坪的中古屋，房價三百萬，還記得房貸利率應該是百分之七左右，跟現在的低利率相比，真的覺得很高，然後扣掉自備款八十萬，一個月還要負擔一萬五千元的房貸。那時候的我正在創業，經營第一家火鍋店。

羅姐：你是在桃園念大學的吧？好像後來還有回到母校旁邊買房？在大學附近買房是一種不同的置產概念，我在「我是青埔人」社團寫專欄，但青埔沒有大學，所以沒有提到相關訊息，可不可以請崴爺也分享一下這個部分？

崴爺：我把開廣告公司所賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公，每年的租金投報率，算一算有百分之七。當時，沒有少子化問題，也可以說大學沒有短招的危機，所以在大學附近做學生套房出租，應該是不錯的投資安排，當然也就選擇自己熟悉的母校附近。兩年後，我把兩間套房賣了，正好碰上房地產上漲的階段，可以說賺了一倍。

電商時代，店面不再是金雞母

羅姐：你覺得要怎樣區分自住、收租，或是置產？你應該都有過這些經驗吧？不會都是成功的吧？我自己就有買房出租之後，覺得自己不喜歡當房東的小小痛苦經驗。

崴爺：我剛提到那些房地產賺錢的往事，其實都發生在二○一四年以前。現在房產投資的大環境，已經和二○一四年之前「遍地是黃金」的年代大大不同了。舉個例子來說，我在內湖開店的時候，認識的房東大叔教了我很多房地產投資經驗，他自己可以說就是靠「買店面」的獲利模式，可是仔細想一下，現在當然已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分行業一定要有「實體店面」才能做生意，所以有「店面」就像有隻「金雞母」一樣，穩穩收租；但現在是電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，可以說供過於求，到處都可以看到待租的店面。但是因為層層疊疊的成本加上去，現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，要是不好出租後也不好轉賣。我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北。

相對保值蛋黃區，不擔心踩雷

羅姐：對於年輕族群想要買房，崴爺有什麼建議呢？我對於自住買房有很多觀察跟分析，否則不會寫專欄和出書了。但是崴爺既年輕又有創業實戰經驗，可能看到的角度又更不同一些，可否也簡單分享一下？

崴爺：我們的長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。所以很多朋友都開始做股票和其他金融商品的投資，我覺得只要用功，我們的長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話了。應該也有不錯的機會。但是，我近期決定把部分的錢，還是要拿來買蛋黃區的房子。因為蛋黃區的房子相對保值，我不用太擔心踩雷。買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」，我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。

羅姐：謝謝崴爺非常切身與精闢的分享。

其實房地產絕對不是用來投資獲利，更不是拿來炒作，我完全認同。所以能夠拿來做保值的工具，倒也不失是一個正確的理財方法。

這裡偷偷出賣崴爺一下（幫高調），聽說崴爺即將出版理財專書，且讓我們拭目以待囉！

*本文摘自《羅姐談好房》，博思智庫 出版。

【作者簡介】

朱承天（羅姐）

目前擔任「我是青埔人」版主及管理員，於「我是青埔人好房」社團撰寫「羅姐談好房」專欄，針對目前房市和房價等趨勢進行精準分析，提供買房投資或自住與投資的讀者一個有用參考，文章點閱率超過上萬。

曾在營建行業工作約八年，加上零售管理店面和賣場時，跑過臺灣大鄉小鎮，對於商業空間租售小有心得。

從小嚮往成為「筆舌兩尖，義勇當先」的幫派俠女，所以唸了新聞科系、做過報社記者、電視節目編劇、廣播節目撰稿，以及主持人、雜誌編輯。

從媒體轉行做公關，在當時台灣最大的公關公司擔任總監。而後又跨入零售業、居家連鎖業，擔任行銷和營業主管。

十餘年前到中國大陸，前後在最大的 IT 連鎖賣場企業，擔任品牌總監、浙江衛視的子公司擔任動漫商品的品牌主管。任職期間，動漫展活動人潮成長五倍，創下業績記錄，並開發超過 200 項授權商品。

「中華財富傳承顧問協會」顧問，並擔任「吉格國際投資股份有限公司」投資總監，負責新項目開發。

著有《德國市場遊 歐陸零售筆記：可以學x可以看x可以吃x可以買》（2017年9月）；《零售點睛術：美西2500公里x歐洲8000公里的商機科普筆記》（2020年7月）

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