京華城是威京集團主席沈慶京的一個夢，從籌備到開幕長達15年，投資超過240億元，向銀行借貸超過120億元，2001年開幕當年，標榜為全台最大購物中心，及全球最大的球形建築體，還結合百貨、電影院、夜店，曾創下一天湧進50萬人次的紀錄，風光一時。

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但後來日漸沒落，業績嚴重下滑之下，面臨沒有廠商願進駐的危機，且向銀行借貸金額龐大、利息沉重，導致連年虧損。開幕十多年的京華城，見證北市百貨的興衰史。

從人潮洶湧到門可羅雀，業界認為，京華城最大的問題在於「沒有捷運站帶來人潮」，因目前北市百貨幾乎都緊鄰捷運站，如信義區、東區、中山區等，唯獨京華城像是被「孤立」，無法聚集人潮，所以被信義區狠狠追過；加上內部動線太過於複雜，客人逛街不方便，終讓消費者止步。

「薇閣精品汽車旅館也曾找上門，但卻卡在法令上，因為京華城只能做『國際旅館』，不能開MOTEL。」京華城主管說，因從工業區變更為商業區後，北市府限定京華城只能做公眾服務設施、國際購物中心、國際觀光旅館、商辦大樓、文化休閒設施、停車場等6項用途，即使薇閣有意進駐，也不符國際觀光旅館標準，所以京華城才在6、7年前行文北市府，詢問土地容積率，以利改建，並希望放寬6項使用限制，以引進更多業種。

資產活化迫在眉睫，據了解，沈慶京已準備替京華城籌組規模逾百億元的聯貸案，一是對舊有的銀行聯貸案「借新還舊」，另一則是要將京華城「打掉重練」，改建為新的購物中心及商業大樓，需要籌措新資金投入。

不是貸款「借新還舊」，就是整個「打掉重練」，京華城需要找到新商業模式。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，鄰近京華城的大巨蛋園區、台北文創園區裡，都有購物商場、商辦大樓、觀光飯店，因商業行為要有互補性，提供不同服務、有所區隔，才能分享人潮，若京華城改建後還是購物中心，與周遭同質性過高，對生意恐無幫助，勢必要找到新主題，才能殺出一條血路。

業界人士說，或許「酒店式公寓」也是一個選項，即是將飯店的每套客房分割成獨立的產權，出售給買主，並提供飯店式服務與管理，買主可自住、可出租、可轉售；但還是要看京華城的都市分區細部計畫是否允許。

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