自由經濟中，政府管制愈少愈好。對大多數產業來說，這應該是很普遍的看法。

但台灣有個產業，竟然希望政府訂定法律來規範，這就是房仲業！

 

1999年，《不動產經紀業管理條例》正式立法，成為健全台灣不動產交易行業中最關鍵的專門職業法案。

主動邀請政府立法管自己的產業公會

意外的是，希望政府立法管理市場的主力之一，竟就是代表市場的產業公會。

台灣房地產仲介的產業公會，早期只有區域性組織，例如1988年由王應傑創會理事長號召成立的台北市不動產仲介經紀商業同業公會、台中市公會等等。王應傑說：「但是地方層級的公會無法獲得政府重視，當時擔任國大代表的我，想要整頓這個混亂的市場，就萌生籌組全國聯合公會的想法。」1994年，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（全聯會），整合了全台各地的房屋仲介公會，成為與中央政府對等口之全國性的房屋仲介組織。全聯會的重點任務之一，就是推動《不動產經紀業管理條例》的立法。

「全台灣所有行業中，只有我們房屋仲介業主動邀請政府立法來管理，我們的會員都是有品牌的房仲公司，當然希望市場有管理，這樣才能提升產業水準，並淘汰水準低下的房仲公司，提升行業的形象。」已經過世的前全聯會秘書長鄭曦，可說是台灣房仲業的活字典，他在2014年接受訪談時，為這段法制化的過程留下珍貴的紀錄。

產業法制化矯正市場亂象

為何要推動產業法制化？《不動產經紀業管理條例》第一條開宗明義點出重點：「為管理不動產經紀業 (以下簡稱經紀業) ，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」

「建立交易秩序」，就表示「各憑本事」（但未必是符合道德的本事）的江湖生態，將變成按規定行事的法制化市場；「保障交易者權益」，意味著坑殺消費者的暴利行徑，將逐漸被透明化的交易所取代。

這背後反映的是30多年前，台灣房屋仲介業的亂象。無殼蝸牛運動，就是人與土地的關係出現問題的警鐘。事實上，在無殼蝸牛運動前，在消基會、消保會中，就已充斥著不動產交易的糾紛。

不動產糾紛超過法院訴訟件數一半以上

前內政部地政司司長、在任內積極推動市場法制化的張元旭分析，土地的問題就是人的問題，人與地如果關係調和，就是一個安居樂業的國度，反之就會造成重大的社會問題。土地具有既是經濟財、也是社會財的雙重意義，經濟是要談富裕、社會要講公平，兩個角色有時是矛盾的，處理不慎就是改朝換代的大事。

早期台灣不存在房屋仲介，但在社會結構與關係逐漸複雜化後，所有人買賣不動產幾乎都要透過仲介，所以交易的安全、公平，其實需要不動產仲介人來維持。但房地產交易涉及產權問題，仲介人缺乏專業，糾紛就會不斷。

「但偏偏當時不動產仲介人良莠不齊，一般民眾也根本不曉得好壞，更無法可管。當時不動產糾紛絶對超過法院件數一半以上，如果不加以管理，問題就會愈來愈複雜，絶對不是社會之福。」張元旭說。

法制化提升仲介水準，也保護業者本身

對產業來說，市場法制化雖然會有讓自己「綁手綁腳」的限制，但也未必是壞事，因為當時被稱為「牽猴仔」的房仲業者素質良莠不齊，形象也不甚好。不專業還好，要是碰上少數存心不良的仲介賺差價、一屋數賣、虛報坪數、欺瞞屋齡、詐騙貸款、甚至偽造合約等等，更會平添無謂的紛擾。

「我們要提升仲介人員的水準、氣質、和形象，那不好的，甚至於不會寫名字的、憑著嘴巴都會賣的那些人，漸漸就淘汰了，這就是提高仲介的水準。」鄭曦說。

而且政府法令、政策若能訂定明確，對業者來說也是保障。

「通常不動產發生糾紛的時候，房仲業者總是比較吃虧的，因為法官總會認為消費者不懂房地產專業知識，只有業者才是專業，因此每當訟訴發生，業者幾乎都敗訴，所以法制化也是保護自己的重要措施之一。」曾任消基會房屋委員會召集人、經手過數不清糾紛的莊孟翰說。

既有法律無法因應社會變遷

難道在這之前，都沒有相關的法律規範嗎？答案是「有，卻不足」。

地政相關規範在無殼蝸牛運動前將近30年，幾乎沒有太多的進展，反映出不同的政府治理思維。主管地政的內政部地政司，過往比較被動，只把界址、面積、權利登記清楚，民間交易怎麼做，採取「公權不介入私權」的態度，對於地政管理的態度，傾向於以「不干預自由市場」為主。

雖有公平交易法、消保法…等，然而，法令的制定往往晚於社會的變遷，專業特許法律闕如，根本無法解決市場的問題。因此對不動產產業的立法管理，已到刻不容緩的地步。

※本文摘自：《先誠實再成交 永慶房屋良心仲介》，天立出版

【作者簡介】

文仲瑄
天下實驗室CWLab總監，也曾任多家媒體出版社主編。

李碧華
曾任國內資深藝文記者、編輯、編劇，現為自由作家。

莫非
曾任職國內外媒體記者多年，也曾在科技公司負責品牌行銷，現為自由作家與譯者。