前幾天，出現一則新聞，就是財經專家謝金河出售內湖豪宅的事。媒體標題充斥著這類的字眼：購屋眼光精準、暴賺2406萬、神人級投資。我讀了簡直目瞪口呆。應當是虧損的投資，為何說成是暴賺？

這棟豪宅是毛胚屋，持有時間長達9年。九年前的利率較高，但逐年下修。不清楚這間房子的房貸成數，因此難以推算房貸的自掏腰包成本(out of pocket cost)。若要評估一個投資案是否及格，必須先找出報酬率的合理門檻值，又稱折現率(discount rate)。

由於房屋是風險投資，折現率的估算，以房貸利率為宜，不適合套用無風險利率。這就像孫悟空當猴王，乃屬合理的待遇，因為他做了其他猴子都不敢做的事，此即風險溢酬(risk premium)的概念。為了不想評比太嚴，選用1.3％的這樣的地板值為折現率作試算，應該算相當的保守，因為這期間的房貸利率還要更高，1.3％則僅屬耳聞。

以1億2544萬的購入價格計算，九年下來，利率的合理成本即會上升到1億4這附近。由於出售價格為1億4950萬，扣除這部分成本後，剩下只約1千萬。

那些錢能做什麼？每年要繳管理費跟稅金，出售時則要付仲介費…嗯…跟稅金，加起來是很可觀的金額。蘿蔔生吃都不夠，那來的蘿蔔乾？於是，扣除利率的成本之後，這筆投資的名目報酬率有可能為負。

也許有人仍覺得1.3％利率成本不合理，為了避開技術面的爭議，其實可以再壓低這部分的計算，讓名目報酬率呈現正值。然而，在計算報酬率的道路上，仍有一隻攔路虎是避不開的，那就是通貨膨脹。如果再扣掉通貨膨漲率，則實質報酬率還要更往南邊移動，極有可能呈現負值。

政府打房，不應波及首購及換屋族，造成他們的不便。（資料照片／攝影：蔣銀珊）

也許還可以再寬鬆些，直接就假設實質報酬率為正，稍高於零一點點，這樣的結果都還是不理想。以美國的情況為對照，過去五十年間的房市實質報酬率為1.7％。換言之，這豪宅九年下來的實質報酬率將會敗給美國的路人甲。於是，就算一關又一關的放行，這個投資案終究是不及格的。

仙人打鼓有時錯，不應用單單一筆投資去論斷一個人的投資績效。但如果要把這筆投資的績效講得跟神一樣，也許只會讓人聯想到泥菩薩或是土地公廟旁廢棄的神像。

這類的新聞已經出現太多次了，將許多應是虧損的房子，說成是賺或暴賺，有意無意的誇大了炒房的暴利。之前讀了總不以為意，但可能是到了一個臨界點，感覺特別的難受。為何媒體成天發這些新聞？一般媒體也就罷了，若是財經媒體，就難以想像其崩壞的程度。

媒體報導亦有提及：此房之所以在帳面上獲利，是因為熬過房市的下殺期。試想，如果買了一棟房子，九年之中，多數時候是成本高於市價(out of the money)，那會是怎樣的心境？個人覺得這就像坐牢，整整挨了九年，突然看到牢房的門是打開的。理智上，也許仍看好明年的房市景氣，但心態上會傾向奪門而出，跳出這台九年難見天日的過山車。昔日讀章回小說，曾錄得如下詩句：鰲魚脫卻金鉤去，搖頭擺尾不再來。也許，正合此情境。

政府打房，不應波及首購及換屋族，造成他們的不便。因為這些都是人生中很辛苦的事，也是很容易出差錯的事。年輕人一開始買房容易夢幻，買錯房子的機率其實不小，自然需要換屋。但一、兩次的辛苦經驗，換得日後的步伐穩健，以及對世事酸甜苦辣的體會，也是收穫。升斗小民的換屋情事很正常，不宜與炒房客(flipper)同等對待，過度渲染炒房的神話。

台灣雖享有民主，卻仍有絲絲縷縷的舊式威權。若干政府部門總喜歡板起面孔，教訓市場，而不去反思自己的作法有何差錯。最近，內政部甚至說：炒房要判刑。這感覺真的好兇狠，但會不會也在往違憲的區間移動？

威權下的行為模式，重面子不重裡子。往往輕忽證據，積極的重複同樣作法，卻怠惰的不去尋思變招，陷入一種積極的怠惰(active inertia)。這跟媒體的報酬率文盲現象，剛好上下一搭一唱。狄更斯曾言：這是最好的時代，這是最壞的時代。但我想，這該是偶像與大師走下神壇的時代。

※作者為國立彰化師範大學翻譯研究所教授