紐約市猶太人口比例大約13%，但是律師、法官、檢查官大約有65%，因此，40多年前開始作生意時，我就聘用猶太人David Glassman當律師。現在他己80歲，律師事務所由兒子接手。他的專業是移民法及房地產。有專利或涉及刑事訴訟的案件，他會介紹這方面的律師給我，當然，都是猶太人。他的哥哥住在紐澤西，也是律師。

有次受了無妄之災被告，因是刑事訴訟，處理不好會被關，他介紹一個大牌猶太律師接手。多大牌？竟然是黑手黨五大家族之一－甘比諾（Gambino）家族教父John Gotti的辯護律師。費用高昂，但是，一庭結案。

省下多少時間與煩惱，當然值得。

我的會計師也是猶太人Peter Friedman，他的父親紐約大學畢業，當會計師超過  60年，90歲時，仍然每星期到辦公室二個早上。他繼承父業，父親留下來的老客戶如地毯連鎖店Kaufmann Carpet（猶太人老闆，他的老朋友）等就夠忙了，他的哥哥則是稅務法的律師。

我們常說，人生要有「三師」作朋友，律師、醫師、會計師。律師替你處理麻煩，醫師照顧你的健康，會計師料理你的家業。

猶太人千年的生活智慧，早就把握住這三個關鍵。回教徒縱橫世界500年，大多善待猶教徒，很多卡里發（回教最高統治者）都用猶太人當御醫或財政大臣。

猶太人在各個領域個都很傑出，尤其在美國的商學院、法學院、醫學院占的比例最高。美國猶太人商學院諾貝爾獎得主超過45%，生物醫學獎也不遑多讓，而舊約聖經，就是猶太人與上帝相互立下的法條，所以猶太人是最懂法律的民族，看看耶魯大學與哈佛大學的法學院猶太人教授比例有多高？柯林頓總統是耶魯法學院畢業的，歐巴馬則出身哈佛法學院。

猶太人受到千年迫害，深刻了解，「沒錢就走無路」，他們必須努力攢錢才能買下生存權及生活權。路上遇到強盜，第一句話就是 ：「要錢還是要命！」如果沒錢，肯定沒命。如果有錢，付錢走人。

所以，猶太人移民美國，拼了命，也要把子女送上大學，最好是哈佛大學，這是進階上流社會的入場券。他們知道，教育是翻身的唯一機會。商學院畢業，最有機會賺到錢，有了錢，社會地位大大提升。但是，千年的經驗告訴他們，沒有國家保障財富，只能依靠法律，所以猶太律師特別多，流散到哪個國家都一樣，職業比例最高的，就是律師與醫師。

猶太人不管流散到哪個國家都一樣，職業比例最高的就是律師與醫師。（美聯社）

德國著名猶太詩人海涅，也是法學院畢業的法學博士。

猶太人馬克思的祖父，父親都是律師，自己在大學也是主修法律。

俄國入侵烏克蘭，烏克蘭總統澤蘭斯基Volodymyr Zelensky，表現卓越，成為世界英雄。他是猶太人，喜劇演員。其實，他也是法學院畢業的，父親則是商學院教授。

賺到錢，有了法律保護，沒有健康，怎麼享受辛苦累積的財富？因此，醫學院也充斥猶太人。

我買房地產時，交接多在賣方的律師事務所。買賣雙方的律師，銀行代表，產權保險公司（Title Insurance Company）公司代表，除了我是黃面孔以外，幾乎都是猶太人。

紐約律師多是革新猶太教徒Reform Judaism（包括我的律師與會計師），而業主則多是黑衣黑帽的保守正統Orthodox猶太人。而且，他們大都是熟識的朋友，表示猶太人很團結，相互介紹，有生意大家作。也因為彼此很熟，手續很快完成，打打屁，問問共同的朋友，簽一簽就了事，因為信任度夠。

我有一、二次請台灣人當律師，不夠專業，又不敬業，出了差錯，態度消極，可能關係不足，拖了很久才解決，以後就不敢再用台灣人律師。

不過，我也有二次關於猶太律師不好的經驗，一次是曼哈頓第六大道及28街的角落（轉角最有價值）三層樓的買賣。三十多年前，那是批發花樹地區，地屬偏僻，非常便宜，只要30多萬美元。要簽約時，我的猶太律師Joe Kosofsky說，喂，老黃，我可以跟你說句話嗎？我們到隔壁房間。他說，這地區沒什麼人流，發展有限，我看不太好，是不是再考慮看看？他的話，動搖我的信心，結果別人買走，拆掉改建成20幾層高樓，價值至少數千萬美元。多年後，每次經過，忘樓興嘆，後悔莫及。

另外一案大同小異，在第五大道（最高級大道，前總統川普就住在第五大道）及30街轉角，三十多年前，最繁華的34街（最大的百貨公司梅西所在地）以下就人煙稀少，尤其是下班後，燈光暗淡。也因此，屋主想賤賣脫手，三層樓要價不到50萬美元，又被律師干擾而沒下手，現在，仰望己改建成30幾層的摩天大樓，痛心疾首。當然，那是建商買下改建的，不過，如果當初買下，至少轉手可賺10幾倍。

經過二次慘痛經驗，我告訴我的朋友們，你們必須聽信律師的「專業知識」（Professional knowledge），但是，絕對不能聽從律師的「商業建議」（Business Suggestion），因為，他們沒有生意敏感度（Business Sense）。

律師都受嚴謹的法規教育，有「書生之智」（Book Smart），但是，沒有在商場混過，那來「江湖撇步」（Street Smart）？

他們都按教科書來操作，用那種方式運算，怎麼算也不值得買。殊不知，就是人人覺得不值得，才能檢到便宜。生意人就是能透視「隱形利益」（Hidden Interest ）（「田橋」是靠地理環境外溢效益賺到天上掉下來的利益，不能算是精明的生意人），或「潛在利益」（Potential Interest）才能賺到大錢，也就是「見人所未見」，才能「賺人所未賺」。

什麼是房地產的「隱形利益」？也就是未來的「增值空間」（不同產業有不同的隱形利益）。目前人煙稀少，但一段時間之後，一定會外溢到此。多少時間？但憑經驗判斷（律師當然沒有這種經驗及膽識，如果有，他們還會死守賺算小時的專業？）以及你的口袋有多深，打算擁有幾年才出手。

房地產的「隱形利益」就是未來的「增值空間」。（美聯社）

台北101大樓附近，20 多年前還是稻田，當時若敢投資，現在富享三代。問題是，千金難買早知道。即使知道，又有幾個人有那膽識？

大約1990年，夏威夷房地產跌得很慘，因為高度擴建，供過於求（夏威夷基本上靠日本人），有間100多萬美元的公寓降價到68萬美元，日本房主買了八年，才來過四次，完好如新。當時，日本走入「失落的十年」，他的生意撐不住每個月的管理費1650美元（現在2300美元，比紐約曼哈頓還貴），大約二萬美元一年，那時租房子也不過1000美元一個月。因此，嚇跑很多買主。如果一年來二次，住五星級飯店也不必花那麼多錢。

但我估計管理費加上利息等，一年不會超過四萬美元，五年共需花費二十萬美元，到時房價會不會漲到百萬美元？如果會，不但住宿免費，還有盈利。經驗判斷，當時房市正在谷底，賭！殺到62萬，買了。還包括傢俱，因為，算準他把公寓賣了，傢俱搬到那裏去？既然賠了，也就送了。包括座燈（一支1000多美元），床、沙發、躺椅等，如果自己去買，七、八萬美元跑不掉，還要花很多時間與精神。

日本這30年房地產不是很慘？很多金融業如瑞士信貸、高盛公司（Goldman Sachs）等的NPL（Non Performing Loan）不良債權部門都賺大錢，因為很多產業破產，被銀行沒收，銀行又破產，被保險公司接收，有些保險公司也撐不住，又轉手給規模更大的金融公司，他們把產業重整之後，等個三、五年，以數倍甚至十多倍的價格脫手。

將近20年前，佛羅里達的奧蘭多也是，景氣循環，房地產淒淒慘慘，150萬的房子跌到30萬以下，過了數年，稍微漲價，因為銀行沒收的房子大多賤價出脫了，庫存降低。我與朋友們趕上最後一波，以前30萬的房子，11萬就可以買到。有間原主花142萬買的，我出價65萬，相同手法，殺不下價，就要求包括那10多萬的傢俱，成交，賓主盡歡。

我們都聽過房地產要「危機入市」，股票市場要「逢低買進」，說得輕鬆，入場才知冷暖。

※本文作者在紐約經商超過40年。2016年結合台灣各界旅外人士在華府創辦「Global Taiwan Institute全球台灣研究中心」（GTI），是美國以台灣為研究核心、規模最大的智庫，尤其効法猶太人捍衛以色列的精神，從而影響美國外交。本系列則是作者首次分享自己紐約經商有成的「江湖撇步」，尤以管理大師彼得杜拉克的經商法則，和個人紐約商戰實務作一對照與記錄。