2022永慶前瞻

預售屋買氣降溫！  全台減逾三成 

台中交易量腰斬  高雄衰退超過六成

台中預售屋房價漲幅與薪資漲幅相差11.4倍　

購屋總價超車新北！

去年預售屋交易熱絡，尤其下半年預售屋交易大爆發，但今年以來，買氣似乎有降溫趨勢。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：根據預售屋實價登錄資料統計(圖一)，統計去年9-12月與今年前4月預售屋交易，今年全台交易件數大減37.9%，總銷金額衰退31.6%，預售屋買氣出現明顯降溫。葉凌棋說明，去年國內經濟表現佳，出口暢旺、景氣燈號連亮9顆熱絡甚至過熱紅燈，讓房市交易增溫，民眾樂觀看待房市後市，預售屋交易也受到激勵，同時也讓投機炒作死灰復燃，讓內政部於去年12月推出「平均地權條例修正草案」，經由行政院拍板，送進立法院審議，衝擊市場信心，讓投機客縮手，淡出預售市場，是今年1-4月預售屋交易件數、總銷金額雙減的主因。

若觀察七大都會區預售交易市況，葉凌棋指出，今年前4月台中交易件數僅剩5001件，較去年9-12月的10769件大幅減少53.6%，交易量已腰斬，而高雄更是瞬間轉冷，不論是交易件數或總銷金額均衰退超過六成，交易量能甚至不到去年9-12月的四成水準，顯示五大修法重點精準打擊，讓預售市場冷卻的狀況相當明顯。

葉凌棋表示，觀察今年1-4月七大都會區預售屋平均總價發現，七大都會區購屋門檻再度提高，全數突破1100萬元，且台中房價漲幅最為明顯，今年1-4月平均總價為1714萬元，與2019年同期相比，四年漲幅高達85.8%，且已超車新北的1704萬。而桃園市北台灣房價凹陷區，購屋總價除了較雙北更為實惠外，甚至比新竹縣市低，成為雙北、新竹縣市民眾移居的首選。葉凌棋補充，七大都會區中以高雄平均總價最低，2019年時房價仍高於台南，但2020年後台南各項重大建設齊發，民間投資、設廠等利多題材帶動下，讓台南預售屋平均總價連續三年超越高雄，四年房價漲幅逾六成。

此外，統計2019年至2022年七都預售屋平均總價漲幅，比對勞動部公布的「勞工平均提繳工資」，發現七大都會區近四年平均提繳工資成長幅度在6.2%至8.8%之間，但近四年預售屋平均總價漲幅驚人，尤其以台中上漲85.8%最多，其次則是新竹縣市與台南市，漲幅均逾六成，而桃園也上漲逾五成，高雄漲幅43.1%，葉凌棋說明，除了雙北市四年房價漲幅相對溫和外，桃園以南五大都會區都有四成以上的漲幅，但比對平均提繳工資的增長，仍是杯水車薪。(圖二)

圖二、近四年預售屋平均總價與薪資漲幅比較

葉凌棋補充，若將近四年預售屋平均總價與薪資漲幅相比，台中的房價漲幅是薪資漲幅的11.4倍最為驚人，其次則是新竹縣市的10.5倍，桃園與台南則在近8倍之多，薪資增長的速度比不上房價飆漲的速度由此可知，顯示一般受薪階級若想僅憑藉薪資收入購買預售屋，恐怕是個艱鉅任務。

政府五招打炒房奏效！  全台預售轉售量大增24.1%

葉凌棋表示，政府於去年12月祭出「平均地權條例修正草案」五大修法重點，觀察打炒房政策推出前後的預售屋轉售刊登量，可以看出政策推出後的市場反應，藉以觀察政策效果。根據統計，今年6月全台預售屋轉售量較去年未推出五大修法重點前的11月大增24.1%，整體預售量暴增3800件左右，顯示政府五大措施打炒房政策推出後，確實獲得成效，讓投機客紛紛搶下車。若觀察七大都會區預售屋轉售量變化，桃園激增45.8%，台中、高雄也都有三成五以上的增幅。

2022房市預估

2022年房市呈「價平量縮」格局  估2022全年交易量在32.0-33.7萬棟之間

葉凌棋說明，目前看來，全球高通膨的現象短時間內難以緩解，各國升息仍將持續，台灣也恐難置身事外，而不少經濟學家預期在快速升息與通膨危機的衝擊下，全球經濟有衰退風險，而國內尚有房市政策不確定性，且國內疫情仍在高原期，不可掉以輕心，即使疫情趨緩，預期下半年房市表現難有以往疫後的激情表現，預估2022年房市呈現「價平量縮」格局。觀察上半年表現與各項房市變數判斷，預估2022年房市交易量約32.0至33.7萬棟之間，與去年同期相比減少3%至8%左右。

影響下半年房市四大變數！  通膨、升息、經濟情勢與房市政策

葉凌棋表示：俄烏戰爭仍未有消停跡象，因戰事引發的全球高通膨危機恐將持續，而全球央行將藉由升息、貨幣緊縮來抑制通膨的目標不會改變，金融市場出現大幅震盪的狀況也可能持續一段時間，全球經濟表現恐面臨下行風險，衝擊民眾信心。而國內尚有五大措施修法等房市政策變數，加上疫情仍未能看到終點的狀況下，下半年房市表現充滿挑戰，因此，通膨、升息、經濟情勢與房市政策將是決定下半年房市交易量的關鍵。

完整分析影片：https://youtu.be/05-eXzfVTKY