從買不起到租不起──租屋市場的強制揭露

賴清德副總統日前所倡議的住宅居住正義三對策:「囤房稅採全國歸戶並提採差額累進」、「青年安心成家優惠貸款」針對利息加碼補貼、「發展現有社會住宅、包租代管以及租金補貼政策」。

筆者於租賃住宅市場發展及管理條例制定上路後研究迄今，乃針對第三項議題的對策提出淺見：

現行租賃市場的黑市藉由法規的增訂，並且政府機關以契約國家管制的手段介入後，租賃契約的實質內容因應記載即不得記載事項已有基本之調控。然現況面臨的租賃條件現實是租金指數不斷向上調升，租金類的房租指數依照報載至今年3月為103.25，不斷地創歷史高點，不僅最近9個月的租金指數年增率都超過2％，且最近9季租金上漲還有加劇的趨勢。

現況的不動產交易市場難題，民眾已經從考慮買不買得起的思維，轉向為是否租得起的時代。

面臨租金市場有著剛性需求（房東升息、取得成本增加）支撐的時代，要思考的是如何在現有社會住宅與包租代管的框架下，就既有的法制措施加強力道。房東對於自身不動產資訊被知悉的恐懼，實際上無法排除。果爾，若無法排除，大刀闊斧的走向全面租金實價登錄似乎也已經是必要手段。雖然內政部的說法是各縣市因為行政量能不足夠而反對。但在此要問的是：

與其有四年三百億的現金，但擔心不知道發不發得出去的租金補貼（承租方以及房東的各種因素考量，依照報載111年7月1日上路後，到8月底僅有27萬戶提出申請，營建署因此延長受理到10月底，卻也只多收到約5萬戶。111年總計32.6萬戶提出申請，27.7萬戶申請合格），該項將近一年75億的補貼支出如果拿來作強制租屋資訊揭露的各項成本，透過法規揭露資訊與市場同時透過競爭決定租金價額，這時候不僅租金的行情可獲得制衡，同時又可以減少為了申請租金補貼，減少市場AB租約的風險。

租賃市場透明化未來的最後一哩路，該痛還是得痛，而非以隔靴搔癢的政策法令反而衍生更多為規避資訊揭露而規避的違法現象叢生，同時影響住宅政策本身欲達成的目標。

※作者為律師，國立台北大學不動產與城鄉博士班，不動產經紀人