台北市長柯文哲上任後，檢討多處捷運聯合開發案，發現「地主」市府與投資建商的權益分配比例差距極大，決定重啟鑑價，全面展開「追錢行動」。迄今，尚未完成權益分配協商的建案共有7個，市府態度強硬，表明要討回二成以上。根據《住展》雜誌估計，七案的總銷售金額達450億元，換言之，市府欲追回的金額，至少達90億元到上百億元。

美河市案勝仗打強心針

新店機廠聯合開發案（美河市案）仲裁結果上月出爐，市府權益分配由原本的30.75%，提高到45.44%，順利討回33.5億元，捷運局認為市府打了一場勝仗；打鐵趁熱下，也讓北市府重新檢視，並改採二次鑑價規則，讓原本已簽完約、接近完工的捷運聯開案，必須重談權益分配，陸續解決目前卡住的聯開案。

據了解，目前還有7個幾乎已興建完成的捷運聯開案，尚未談妥權益分配，成為北市府鎖定的重點，分別是辛亥、蘆洲、徐匯中學、台北橋、菜寮、內湖、行天宮等站。北市府將先進行協商，若今年底前協商不成，則會提付仲裁解決爭端，而仲裁時間最長9個月，預計明年底前可全部有結果。

北市捷運工程局主任秘書王偉表示，所謂權益分配，是根據總銷售金額來計算，例如總銷100億元的建案，若是五比五，就是投資建商與北市府各分回50億元。

市府表明討回20％

「而上述案件的一般性原則，都是原本六（建商）比四（市府），變成四（建商）比六（市府），市府的基本立場，是至少討回十幾、二十趴，甚至更高」，但王偉坦言，仲裁後能要回多少，也不一定。

根據專業房地產市調雜誌《住展》估算，上述七案的總銷售金額約450億元，若二成就是90億元，二成以上則上看百億元。

業界人士則認為，商務仲裁還是要依照原合約精神，市府不見得會贏，而雙方都會取對自己有利的鑑價結果；但像是有些建案的權益分配，來回差距竟高達3成，就頗有難度。

例如名為「敦南捷境」的「辛亥交10站」，地主市府約取得32%，投資建商獲得68%，但市府的最佳方案為顛倒性的地主約65%與投資人35%，來回差距將近3成。

「蘆洲站」的捷運共構建案「希望城市」，簽約初期，身為地主的市府取得約40%、投資建商約60%，但柯市府評估後認為，府方拿65%、建商拿35%才是最佳方案，但高達25%的顛覆性利益分配，讓雙邊都不肯讓步。

蘆洲站旁的捷運共構建案「希望城市」，原先權益分配是市府約40%、投資建商約60%，但柯市府評估後認為，府方拿65%、建商拿35%才是最佳方案。（攝影：李昆翰）

還有內湖區指標捷運共構案內湖站「交11」，由潤泰集團負責開發興建，規劃為商場及辦公室；該案之前因以興辦交通事業向地主徵收，再加上市府分回比率僅32%過低，遭監察院糾正，導致全案閒置超過3年。

業界預估，蘆洲站、辛亥站、內湖站是最棘手的3大站點，進入仲裁機會很高。而目前辛亥站已準備進入仲裁程序。

在柯市府全面性向財團「要錢」下，也讓許多建案完工後，卻因權配問題讓新案無法賣，當中不乏知名建商與投資人，如冠德建設、潤泰、聯邦等，雖恨得牙癢癢，也只能苦撐；像是「希望城市」已蓋好近三年，卻淪為蚊子館。

為解開目前捷運聯開案僵局，北市府祭出「30%、30%、40%」的通案性解套模式。王偉表示，因為談很久都談不攏，市府對於無爭議產權，會讓業者先走，就是捷運局、業者先各自分回30%，並可自行銷售，至於雙方認知不同、剩下的40%，則採仲裁方式解決，待仲裁結果出爐後才能對外銷售。

要業者吐出嘴邊肉　恐變持久戰

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，雖市府原權配比過低，但從仲裁結果來看，可能是業者、市府各打五十大板；不過，要業者將到嘴的肥肉吐出來，恐不容易，因仲裁結果若對業者不利，業者會改打訴訟戰，相關爭議將演變成持久戰。

何世昌說，如果民眾要買仲裁還未有結果的聯開案，則要注意仲裁保留戶的管理費分攤問題，若市府與建商都拖欠不繳，將造成管理上的不便。

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