人稱「威京小沈」的威京集團主席沈慶京，是1980年代紅極一時的股市四大天王之一，之後他淡出股市，轉進房地產、石化、金融業等市場，並成為企業經營者，曾是商場上響噹噹的傳奇人物。「很敢賭、又有點狂」，是業界對他最多的印象與評價，隨之而來的種種大小爭議，他也不以為意，甚至以此為傲。

沈慶京先前即坦承，他這輩子最大的失敗作品就是京華城，甚至是「開幕當天就沒救！」個性不羈的他，常言勝敗乃兵家常事，男兒應戰死沙場，打算將京華城改建再戰商辦市場；沒想到這次卻捲入超高容積率弊案，因涉嫌行賄，日前遭到羈押，爭議狂人這回栽了大跟頭。

京華城圓兒時夢想　購物天堂單日破50萬人次超風光

其實讓小沈翻車的京華城，曾是他最大的「購物天堂夢」。沈慶京回想起小時候，經常在大街小巷跟人起衝突、打架，所以他長大後，立志要蓋一座讓青少年安全遊玩的地方，是他建造京華城的初衷。他最自豪的是特殊球體建築，及球體與商場中間鏤空的「大峽谷」空間，「球體中還有手扶梯，當年多麼稀奇，靈感來自於山中的吊橋，走過去刺激但不危險。」

歷經10多年籌備，總投資金額約240億元的京華城終於在2001年10月開幕，為當時全台最大的購物中心、最大的球形建築體，還結合百貨、電影院、夜店，曾創下一天湧進50萬人次的紀錄，風光一時。

開幕首日預感不妙　苦撐18年轉戰商辦市場

「開幕第一天，我就覺得大概沒救了！」但沈慶京說，開幕時他看到一堆人在擠電梯，商場動線又很亂，才發現電梯數量根本不夠，也沒地點增加，消費者上下樓不方便，人潮當然不會多。

在2019年底京華城熄燈儀式時，沈慶京說，「我對不起市民、鄰居、股東，我辜負他們的期待」、「京華城對我來說，是人生重大的挫敗、理想的幻滅」。

然而，沈慶京也不氣餒，在柯文哲市府時代，順利取得超高容積率後，立刻再戰商辦市場，將原京華城打掉重建為頂級辦公大樓「京華廣場」，於2022年10月動工，每坪開價上看200至250萬元，不僅創商辦天價，總銷金額也突破1600億元。

「小沈雖然經營績效平平，但很擅長想方設法、善於快速變通，或在模糊地帶打擦邊球」，商場人士這麼看。

低價買地天價賣樓　以小搏大煉土成金

「京華廣場這個套路手法，就跟威京銷售的豪宅陶朱隱園完全一樣。」業界人士說，不論是陶朱隱園或京華廣場，土地都是沈慶京在30多年前以十多億元購得，由於手握精華土地，房地價又歷經過一段狂飆期，等於沈有籌碼優勢，可一再以小博大，甚至「左手換右手」，再搭配創造天價的話題，若順利完銷，等同這煉金術就大功告成了。

舉例來說，2019年京華城第4度標售，底價342億元，相較首次標售的380億元打了9折，最後竟由威京集團的關係企業、中石化旗下的鼎越開發，以372億元標得，創下國內商用不動產標售金額最高紀錄，除令業界訝異，也引發外界質疑是「左手換右手」。

不僅如此，鄰近京華廣場的南京東路新建案，每坪也才150萬元上下，而比住宅價格略低的商辦京華廣場，現在每坪竟然開價200萬元以上，也是史無前例。

陶朱隱園創豪宅天價　台北新地標賣1戶賺8戶　

但只要對比前身為亞太會館、位於信義計畫區的旋轉豪宅陶朱隱園，就可略知一二。陶朱隱園已完工6年，迄今卻只出現過一筆成交紀錄，即是由威京集團旗下承耀公司，砸下逾18億元買進，每坪單價逾600萬元，大幅改寫豪宅新天價，也讓業界再次見識沈慶京創造價格的本領，以達房價「定錨」效果。

「不輕易放手，越養越大，也越賭越大」，市場人士說，擅長打造地標話題建物的沈慶京，為何這麼敢賭、還不急著賣？就是自恃當年土地成本夠低，就賭哪天只要出現買家，賣1戶等於賺8戶。

「左手換右手」合法炒樓　京華城栽跟頭前途未卜　

對此，沈慶京先前也有解釋過什麼叫「左手換右手」。他舉例說，就像哥哥有物件想賣，就只能賣給外人、卻不能賣給弟弟？或賣給弟弟就一定要便宜？這什麼道理？況且京華城是公開標售，一切都合法合規。

至於陶朱隱園，「任何關係企業在有優惠的情況下，當然要先買啊，是不是定錨？這是享受股東優惠價啦，那優惠價也一定又跟左手右手有關囉。」他還補充說，「陶朱隱園是藝術品，怎麼跟一般房子來比價格，以後說不定每坪1千萬耶。」他真心祝福，以後買到這房子的人，是可以世代傳承的，如果有一天後代急需用錢想賣掉，那這藝術建築，應該會是在藝術市場拍賣。

每每話題都能挑戰社會觀感的沈慶京，這回能否全身而退？未來是否還能再起？眾所關注。 （責任編輯：殷偵維）