前台北市長柯文哲在其任內廣發商辦大樓建照，光2022年就核發了80萬坪，其後遺症也將逐漸浮現。雖然建商與壽險業者都看好未來商辦需求，但過去10年，台北市頂辦的每坪月租金漲幅已高達近5成，未來大量商辦陸續完工後，市場租金壓力及去化速度備受考驗。

北市商辦供給量大　建商消化「超量」是難題

高力國際董事總經理劉學龍指出，目前業界普遍認為，台北市未來幾年將出現共約100萬坪的商辦大供給潮，但供給量大並非最大挑戰，如何順利消化才是難題。

他指出，未來建商可能因買氣出現斷層，必須透過長期租賃模式，消化手中「超量」的商辦推案；建商勢必得從過去單純買地、蓋樓、賣樓的單一模式，逐步延伸到參與招租、營運等相關服務的經營策略。

「新的太貴、舊的太老，青黃不接⋯⋯」高力國際董事黃舒衛則關注租金走揚的問題，因柯文哲任內廣發商辦建照，不少壽險業也在開發之列。他說，根據高力國際統計，過去10年台北市頂級辦公室每坪平均月租金從2926元漲至4379元，漲幅高達近5成，尤其近3年也漲了17.9%。

金管會限縮保險業獵樓範圍　專家：高報酬率成租金緊箍咒

究其原因，除了新完工大樓用最先進的規格與服務，來拉抬租金行情之外，還有一個造成房租「只漲不跌」的因素，即金管會要求保險業投資商用不動產，必須滿足最低投報率門檻，來限縮保險業獵樓的範圍。例如，央行今年3月升息半碼，目前最低投報率為1.72％加5碼等於2.97％。

所以，這道軍令狀，成了升息循環下的商辦租金緊箍咒，因保險業持有市場上最大比例的頂辦、A辦，投報率門檻居高不下之際，近期租金水準不管老舊、商圈、增租、換約，一律雞犬升天。

黃舒衛也指出，這一波有許多壽險業者投資不動產，但若滿足不了金管會規定的高投報率門檻，恐會面臨租不出去的窘境，也不能降價搶客，只能空置一旁，沒任何收益，對保戶而言也是一大損失。

商辦房價比住宅便宜　「可自用、收租」市場紛紛投入

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，不少新增供給是由舊商辦大樓都更重建，一增一減之間，新增加的量體沒有想像中多；而許多新完工辦公大樓，都屬於集團自建自用，這些量體實際上並未釋出到租賃市場。

不過他認為，住宅的租金漲幅輸給辦公室，但辦公室的房價卻比住宅便宜，加上新修正的平均地權條例「管住不管商」，所以市場上還是有不少私法人，紛紛投入商用不動產市場，因可自用，又有出租收益。

業界認為，商辦的新增總供給量，與過去相比，成長相當驚人，對於辦公室租賃市場一定會帶來影響，可預期的是，未來幾年北市辦公租賃市場即將進入大換血與版圖洗牌的階段。（責任編輯：許雅慧）