限貸令上路，想買房卻不敢下手，就怕貸款成數、撥款時間不如預期嗎？永慶房屋「房貸諮詢站」快閃活動來囉！將於12/21星期六下午3～5點在東區「混市集」中，由「行走的地政百科全書」外號的永慶房屋契約部資深經理陳俊宏，現場免費為民眾解惑。

永慶懶人包分析：限貸令讓換屋族也受影響！

俗稱「金龍海嘯」的第七波信用管制，對非自住的購屋貸款設下高門檻，如果名下已經有房且貸款尚未清償，再申請第二戶房貸成數降至5成，沒有寬限期，也不可利用舊屋增貸買新房，因此「留舊屋買新房」就要準備更多的自備款。

陳俊宏提醒，若是「賣舊屋換新房」只要與銀行簽署切結書，保證在第二戶房貸撥款後的1年內出售原有房屋，就能免除第二戶房貸成數5成上限，且享有寬限期。

值得注意的是，簽切結只是鬆綁換屋族的借貸限制，並不代表擁有首購身分，能夠享有首購優惠利率，目前市場上針對非首購的房貸利率大約已升至2.5%至3%之間，因借款人信用條件與各家銀行核定而有不同。至於簽切結書後，假使未能如期出售舊屋，恐怕被銀行追回貸款成數差額與取消寬限期。

陳俊宏建議，民眾可諮詢專業人員，依照個人財務狀況與還款能力，來評定最合適的換屋計劃。例如永慶房屋「買房安心貸」主打免排隊、利率2.45%起，與多家銀行合作，提供客製化的房貸申辦建議，讓客戶能選擇最適合的方案。

詳解三種換屋策略：先買、先賣、首購優惠

限貸令下換屋族如何爭取最適合自己的購屋策略？永慶房產專家針對「先買後賣、先賣後買，以及善用首購優惠」詳解三種購屋情形：

一、「先買後賣」不用擔心換屋的銜接期，但是在舊屋貸款清償之前，要同時負擔兩筆房貸，也可能會影響第二戶房貸的成數、利率與寬限期；即使簽切結書減輕影響，還有後續的賣舊屋期限壓力。

二、如果借款人名下只有一戶房貸，選擇「先賣後買」雖然可以回復首購身分，享有最高借貸85成、最長40年還款期限的首購優惠，財務負擔較低，但需爭取搬家及找新房的時間。

三、部分換屋族為避開第二戶限貸令且爭取「首購優惠利率」，會由配偶或其他家庭成員申貸。

陳俊宏提醒，房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合「兩年內自住重購退稅」資格，則要注意房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購得房屋；但土地增值稅的重購退稅，買房與賣房的登記人須為同一人，才符合資格。

繼承購屋排除限貸令

此外，針對繼承取得的房屋和房貸，也不列入第七波信用管制的房屋數計算，除非購買高價住宅，否則新增房貸不會受影響。如果是共同繼承房產在40平方公尺以下，還能保有首購身分！

永慶房屋將於12/21星期六下午3～5點在東區「混市集」中，舉辦「房貸諮詢站」快閃活動，歡迎對「限貸令」有問題的民眾，到場諮詢，將由陳俊宏資深經理免費幫民眾解惑。

永慶懶人包分析，限貸令對「換屋族群」有什麼影響。針對繼承取得的房屋和房貸，不列入限貸令房屋數計算。（永慶房屋提供）