租屋新制今年元旦上路，只要房東「以出租房屋為業」，不論是租屋公司或個人包租公、包租婆，都不得禁止房客申報租金扣繳綜所稅，且押金最高不得超過2個月房租，違者最高罰30萬元。但《上報》調查發現，新制施行至今8個月，卻仍停在宣導、輔導階段，幾乎未開罰，遭質疑只是「空包彈」，房客權益不受保障。

過去坊間「房屋租賃契約書」常見不利房客的不平等條款，為解決此弊病，內政部去年6月公告新版「房屋租賃契約書範本」及「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，明定契約中必須載明水電費、管理費，不得任意漲價，以及違約金最高不得超過一個月租金等相關規範，要保障房客權益。

只是，租屋新制從公告到上路，已預留半年宣導期，今年1月1日才開始施行，不料8個月過去，至今仍在「宣導」。且《上報》調查發現，各縣市政府對於只出租一、兩戶房屋的「個人房東」要不要納管，仍有歧見。

個人房東是否納管　中央地方還在吵

行政院消保處去年5月底曾發文給各縣市政府，明確提及出租人不論是公司、團體或個人，也不論出租戶數，只要「反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業」者，均可認定為「企業經營者」。言下之意，「個人房東」也受租屋新制規範。

但弔詭的是，實務上各縣市執行程度不一，有的縣市依照消保處標準界定，把個人房東也納管；有的縣市則只針對有營業登記的租屋公司做輔導訪視，或受理相關租屋糾紛調解，形成「一國多制」狀況。

以台北市為例，北市府主任消保官何修蘭指出，台北市目前認定標準是：「只要有兩戶以上房子在出租，該房東就認定為『以出租為業』」。她進一步解釋，所謂「兩戶以上」，必須是有兩處以上不同地址的房屋出租才算，如果只有一戶公寓隔成兩、三間出租，就不列為規範對象。

不過，一位行政院消保處官員對此持不同看法，他直言，從消費者角度來看，應該是不管房東出租幾戶，只要有「反覆出租行為」，都應納入規範。「如果出租一戶的房東不受規範，是不是告訴大家，這一戶房客不需要被保護？」

據了解，去年擬定租屋新制的討論過程中，各縣市政府代表就曾與中央激烈辯論，到底個體戶房東是否要納入規範。

一位地方消保官指出，各縣市政府人力有限，「如果不做篩選，所有租屋糾紛都會跑進來」；以地政單位來說，「管建商都來不及了，怎麼去管成千上萬的房東」。另一個考量是，如果像行政院消保處的解釋，所有房東一網打盡，將打破「企業經營者」的認定界線，因此地方政府執行上有難處。

實務一團亂　查核卻「沒時間表」

內政部地政司司長王靚琇表示，實務上很難界定以幾戶為規範對象，因此若有爭議，通常由地方消保官協助認定；現階段各縣市多把重心放在「宣導」而非「查核」。至於宣導期要持續多久、何時開始大規模查核？她表示「目前沒有時間表」。

內政部地政司不動產交易科科長陳啟明表示，去年、今年各縣市政府持續辦理「房屋租賃定型化契約宣導及輔導實施計畫」，包括到大學校園周邊、科學園區等高密度出租住宅周邊宣導，並優先輔導訪視有固定營業場所的租屋公司，以及在租屋網站上有頻繁出租行為的房東。

此外，內政部也請各縣市政府派人至書局、文具店、超商訪查，確認其販售的房屋租賃契約書是否符合相關規定。同時有人至各大印刷廠宣導，「道德勸說」不要印刷非官方版的房屋租賃契約書。

考量「國民情感」　內政部鄉愿

陳啟明說，「很多房東宣稱不知情，去書局、超商買的就是這個版本的契約」，因此為兼顧「國民情感」，初期以輔導為主。等官方版契約書普及後，就可以比較明確界定，房東不使用這個版本，非要自己擬不合理、不公平的條款，「就是故意要坑房客，這時我們會考慮用進一步的手段處理」。

陳啟明表示，「當然法律上不能因為不知情就不受罰，但處理這件事要考慮國民情感、社會民眾感受，會比較謹慎。」未來內政部會持續觀察各地執行情形，「如果有必要時，會再邀地方政府溝通、討論」。

【編輯推薦】
●宋康昊《我只是個計程車司機》叫座 5天破436萬人次

●美魚鷹機墜海3人恐罹難