「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」新制今年元旦上路，盼讓租屋糾紛「浮上檯面」。但據了解，地方政府上半年受理的租屋糾紛申訴案未明顯變多，以台北市為例，今年1月到6月共受理4962件消費糾紛，但租屋糾紛僅27件，且只有一件與租屋新制有關，顯見房東、房客可能還是私下「喬事」排解糾紛居多。

台灣租屋市場被形容為「地下黑市」，房東、房客權利義務關係並不對等。據政府官方估算，全台含上班族、學生在內的「租屋族」約286萬人以上，占全台人口8分之1，但卻常發生房東禁止房客遷戶籍、拿租金報稅，或房東任意漲水電費、收取過高押金及違約金等情事。

內政部多次宣導，民眾如有租屋糾紛，可循消費爭議處理途徑向地方政府消費者服務中心或消保官申訴；但實務上向消保單位求助的案例並不多。

不報租金　房東就能規避所得稅

為何鮮少爆出明確的租屋糾紛案例？崔媽媽基金會執行長呂秉怡解讀，以租屋新制規定房東不得禁止房客申報租金扣繳綜所稅為例，實務上常有房東跟房客私下協議，「你不要報租金，我就不漲你房租，或幫你修繕、添購家裡的設備」，如果房東、房客有「默契」，可能就這樣處理掉。

呂秉怡直言，要改善這些問題，必須把稅務、租金資訊實價登錄等問題浮上檯面，政府日後推租金補貼、包租代管給房東獎勵等政策，才有辦法落實，否則「上有政策、下有對策」，問題一樣沒解決。

而若房客沒有拿租金申報綜所稅，房東就可能以此規避所得稅和二代健保補充保費。

一位行政院消保處官員指出，相對於市場其他經濟活動，房屋租賃過去的確比較像「地下經濟」，這類消費行為沒有發生爭議案件，「也許是時間還不到，或有其他管道做調解，還要持續觀察」。

北市府主任消保官何修蘭表示，過去常見的租屋糾紛主要分兩類，一類是房客認為約定的電費太貴，高於台電電費太多；另一類是房客想要提前解約，但認為房東要扣的費用不合理，因此向北市府消保單位申訴。

據了解，今年以來，北市府處理的消費爭議中，與租屋新制有關的只有一件。有位房客主張，即使他的租約還沒到期，但「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」新制施行後，房東就應該重新跟他簽約。

此類問題如何排解？內政部地政司司長王靚琇說，契約是雙方合議的行為，房客提出重新簽約需求，如果房東拒絕，要看原因合不合理，若有糾紛就交由消保官協助認定、調解。

此外，「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」僅規範「消費者」與「企業經營者」的租賃關係，並非所有承租人都受保障。如果出租人不被認定為「企業經營者」，或房屋承租人是企業經營者，而非消費者，就不適用《消費者保護法》中「定型化契約」的保障範圍。

租賃專法保障有限

對於這類租賃關係，立法院內政委員會今年5月初審通過有「租賃專法」之稱的「租賃住宅市場發展及管理條例」草案，未來內政部可另訂「應約定及不得約定事項」規範出租人的行為。

不過，對此呂秉怡提醒，消保官可調查、檢舉惡房東的不法行徑，進而開罰，甚至還可會同國稅局查帳、會同建管單位調查房東是否違反建管法規。未來「應約定及不得約定事項」即使跟消保法規訂的一模一樣，但沒有消保官這些行政工具，「就像老虎拔掉兩根牙齒，保障效果不大」。

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