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【豪宅迷思】大坪數逾10年賣不完 　「200萬俱樂部」小而美爆夯

何醒邦 2025年02月26日 19:30:00
大坪數豪宅銷售速度相當緩慢，反而位處精華地段的小豪宅，漸漸躋身「200萬俱樂部」新成員。示意圖。（永慶房屋提供）

大坪數豪宅銷售速度相當緩慢，反而位處精華地段的小豪宅，漸漸躋身「200萬俱樂部」新成員。示意圖。（永慶房屋提供）

台北市豪宅每坪單價要站穩200萬元以上，才夠資格稱得上是一線豪宅，不過在房市景氣反轉與政策限制下，大坪數豪宅銷售速度相當緩慢，有些甚至超過10年還賣不完，反而有不少位處精華地段的小宅，漸漸躋身「200萬俱樂部」新成員，成為創價領頭羊。

 

 

新制不利法人公司買賣貸款　二手豪宅買氣差

 

「去年豪宅市場很差，以200萬俱樂部為例，去年有成功售出的，都是由建商直接釋出的一手房，中古市場上、即由房仲經手的，一戶也沒成交，可看出流動性有多差。」專精豪宅的大師房屋董事長陳建慶說。

 

他說，先是「平均地權條例」修正案在2023年7月上路，其中的私法人購買住宅，須經官方許可後才能購買，並限制5年內不可轉售；由於以法人公司名義購買豪宅，資金調度容易，也可確保隱私、傳承管理家族資產，相關費用可列為公司管銷成本，甚至折抵營業稅，已成富人的主要模式，但新制上路後，造成高端市場買氣衰退。

 

央行打炒房新制上路後，高端市場買氣衰退。（合成畫面）

 

加上2024年9月央行再度下重手打炒房，台北市7000萬元以上的豪宅，可貸款成數從4成下調為3成，加深了自備款門檻。

 

「且頂級豪宅的價格已在高點，多半『漲不上去』，加上兩岸關係緊張，『今日烏克蘭、明日台灣？』的說法不時掀起熱議，富豪多不出手。」陳建慶說。

 

兩岸關係緊張，「今日烏克蘭、明日台灣？」的說法讓富豪不敢出手買房。（美聯社）

 

 

大坪數豪宅10年賣不完　精美小豪宅擠進200萬俱樂部

 

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，因要向股東交代，上市公司的現金流很重要，但許多一線豪宅銷售都是「十年起跳」，且還沒賣完，已成為大坪數豪宅的銷售困境。

 

例如屋齡14年、信義計畫區的「皇翔御琚」，以前低樓層每坪290萬元左右，現在建商賣高樓層戶，約在220萬元上下，所以中古市場當然更難突破200萬元；而植物園旁、屋齡11年的「潤泰松濤苑」，現在也才賣約過半。

 

北市信義計畫區的「皇翔御琚」（上）及北市植物園旁的「潤泰松濤苑」（下）等10年以上屋齡豪宅，銷售速度緩慢。（取自官網）

 

不過，總價未超過豪宅線7000萬元門檻的物件，加上又有機會貸款8成，反而催出中小坪數的買氣，「200萬俱樂部」的小宅越來越多。

 

台灣房屋統計，據實價登錄資訊，2024年北市有4棟30坪以下的小豪宅，擠進200萬俱樂部，包括「冠德安沐居」、「富邦藝庭」、「吾雙」、「耑岫」等，全都位於大安區，且又以捷運忠孝復興、信義安和兩站周邊的社區最多。

 

 

地段+新社區+學區佳　高價小豪宅真香3優勢

 

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，高價小豪宅多半有三大特點。一、精華地段：這些入榜的社區全數位在大安區，土地價值高，房價相對抗跌保值外，租賃行情看俏，自用置產價值高。

 

地段好、社區新穎的高價小豪宅受市場歡迎。示意圖。（資料照片）

 

二、社區新穎：市中心的新案相對稀有，這類新推案多半定位高端、規劃氣派、物管服務完整，頗吸引年輕高資產族或企業二代，成交單價高的戶別也屬高樓層。

 

三、學區優勢：精華地段小學資源豐沛，師資優質，往往也是高資產族父母的優先選擇，因此不乏為子女卡位特定額滿小學，兼布局長期資產。

 

精華地段小學資源豐沛，往往是高資產族父母的優先選擇。示意圖。（取自freepik）

 

「至於中古市場能否突破200萬俱樂部，就看屋主要不要讓利了」，房仲說，經過央行去年9月震撼教育後的這兩季，市場反轉訊號確立，今年屋主應比較有意願釋出。（責任編輯：殷偵維）

 

 （延伸閱讀：【豪宅迷思】強運氣場好宅大老闆愛回購　掃貨癖好暗藏眉角）
關鍵字： 豪宅 陳建慶 小豪宅 打房 皇翔御琚 潤泰松濤苑

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