我國中央銀行本季理監事會決議維持政策利率不變，央行對於2025年消費者物價指數（CPI）與核心CPI年增率預測值分別為1.89%、1.79%，經濟成長率則由3.13%下修為3.05%。就房地產市場而言，央行將以金融檢查取代第八波選擇性信用管制，持續關注銀行信用資源集中不動產貸款情形。央行欲以金檢取代選擇性信用管制的主要理由為，全體銀行購置住宅貸款與建築貸款年增率均減緩。

2024年央行為了降低不動產貸款集中度（不動產貸款占總放款比率）問題時，也讓許多金融機構可以將央行的管制，作為拒絕或延後放款給一般民眾購屋貸款的理由。

央行大張旗鼓的作法確實值得討論，但是，金融機構對住宅貸款限貸，卻允許大型建商匡列銀行額度而不動用的做法，需要實施金融檢查，央行對金檢的宣示值得金管會效法。

本國銀行不動產放款集重度仍高

中央銀行在2024年因不動產管制而產生限貸令後，在「有關本行籲請銀行自主管理不動產貸款總量之說明」已指出，「2023年下半年以來，房市交易擴增，帶動銀行購置住宅貸款成長加速，至2024年8月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）升為37.5%，接近歷史高點之37.9%，凸顯銀行信用資源向不動產相關部門傾斜之情勢漸趨嚴峻。」楊金龍總裁在上週記者會說明不祭出更嚴格管制措施的理由是，不動產貸款集中度亦降至本年2月底之37.1%。由於不動產貸款集中度由2024年8月的37.5%降至2025年2月的37.1%，降幅相當有限。因此，央行與金管會若可以對於多屋族與土建融貸款的合理性有嚴格的查核與有效的處罰措施，有效的處罰不一定是金額的大小，例如，對違規者給予土建融的放款限制與經理人的罰款，應可對於打擊炒房與囤房行為更有幫助。
 

政府應注意只顧獲利而專做土建融的金融機構

打擊炒房與囤房是政府持續努力的目標，賴清德總統在2024年演說時更明確宣示「加強打詐、加快打炒房效率，得罪特定團體在所不惜」。雖然房價會愈打愈高的原因非常多元，但是，從超過37%的不動產放款集中度統計數據可以知道，許多大型金融機構承作不動產放款時多僅重視獲利，而忽略管理，甚至在面臨銀行法第72-2條不動產授信比率30%限制時，還希望可以有更多豁免項目。若金融業有積極管理，則應不會出現大量「已核未撥」的土建融放款。在去年八月後，許多銀行為了降低不動產授信集中度問題，紛紛提高對於住宅貸款的條件審查，然而，若銀行本身可以對於建商土建融貸款有嚴格的審核與管理，就可以不用為了放款給大型建商而嚴格控管小老百姓的住宅貸款了，更無須擔心央行金檢。

試想，當金融機構可以承做建商土建融，在建商完工後，消費者卻無法獲得購屋貸款，則金融機構承作時是否有確實衡量房屋銷售比率，不無疑問。因此，若金融機構是因為土建融的授信部位極大而導致不動產授信集中度高，則這樣的金融業者除了應該被專案金檢外，其只顧獲利而放款給建商而犧牲消費者購屋貸款的行為亦不符合企業社會責任。除非金管會銀行局管理金融機構放款的目的，是希望建商已無法出售的餘屋再進行貸款，以提高其獲利，否則金管會也應該有相應的作為，才可以有效管理炒房與囤地的行為。

最後，在房價仍高的當下，財政部近日針對建商如因不可抗力事由致無法銷售房屋可以放寬囤房稅認定，然而，這樣的放寬並不合理，若建商要避免被認定囤房應該是要降價出售，而非政府幫助建商找理由來豁免稅金。因此，除了央行外，我們期待財政部、金管會與金融機構在為建商找理由豁免時，也可以多幫持續面臨高房價的民眾有更多有效的做為，這應是政府部門與金融業最基本的社會責任。

※作者為淡江大學產業經濟與經濟學系合聘教授