房屋稅5月開徵，新制「囤房稅2.0」也將首次申報，針對全國3戶內的自住房屋，稅率為1％至1.2％，其他非自住家用房屋，稅率則為2%至4.8%不等，稅金翻倍非常有感。

專家表示，目前市場已出現三大變化，分別是大量遷戶籍「洗戶口」省稅、多屋房東轉嫁租金給房客、及建商猛蓋預售屋也不願讓利。

「囤房稅2.0」去年上路　瞄準投資客、建商而來

「房屋稅差別稅率2.0方案」（囤房稅2.0）於2024年7月1日正式實施，將在2025年5月首次以新制課稅；囤房稅2.0採「全國歸戶、全數累進」，開徵後，將使多房族、建商繳納更多稅金，政府希望透過稅率差距，抑制投資客炒作房產、建商盡速銷售房屋，以保障自住者權益。

新制規定，自住房屋需由本人、配偶或直系親屬設籍，就能享有「1.0％（全國僅1戶）」或「1.2％（全國3戶內）」的自住稅率。優惠稅率的要件包括：1.房屋無出租或供營業使用。2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，並於該屋登記戶籍。3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。

而第4戶起視為非自住住宅，稅率調高到2%至4.8%，財政部估計，全國將約有36萬戶受影響，整體可增加26億元稅收。但為鼓勵囤房族把閒置房屋投入租賃市場，若房屋供公益出租與社會住宅之用，或透過包租代管方式出租，可享優惠稅率。

不只多屋族增稅　單一自住宅屋主也遭殃

「今年屋主收到房屋稅單，應該都會嚇一跳。」馨傳不動產智庫執行長何世昌說，不要以為只有多屋族增稅，其實僅1戶的單一自住宅也頗有感，像是台北市在柯文哲市長任內，將全國單一自住房屋稅稅基減為0.6％，但因實施囤房稅2.0後，目前蔣萬安市長比照全國標準，研議分4年緩步恢復稅基，不再折減，最後終將校正回歸為1％，「等於漲了40％」；而台北市20多坪的新房子，房屋稅大約就要2、3萬元。

台北市府統計，北市1至3月遷出近4萬人，推測與囤房稅2.0須在3月24日前遷戶籍以適用自住稅率相關；若台北市民在外縣市同時擁有房產，為適用較低稅率，就會讓戶內直系親屬遷出設籍。

戶口遷徙潮來臨　多屋家庭「開枝散葉」

何世昌說，囤房稅2.0上路後，市場出現三大主要變化，首先是房屋稅以房屋標準單價、屋齡和路段等條件課稅，所以越新的住宅，房屋稅越高，若要省稅，就得設戶籍變成自用住宅，所以近期有一波戶口遷徙潮；根據台灣房屋統計，最近不少新大樓大量交屋的重劃區，出現設籍戶數激增，又以台中、桃園最多，其中台中戶數年增7.3%為六都增幅冠軍，台北市設籍戶數僅年增1.3％，為六都最少。

另根據內政部最新戶籍登記資料，今年3月底，全台設籍戶數共約971.48萬戶，來到史上新高，比去年同期大增超過44.5萬戶，年增4.8%；但同時的國內人口，卻呈現下滑趨勢，因此全台的每戶平均人口數，反而來到史上新低的2.41人，年減約4.7%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，若民眾想在5月開徵的房屋稅適用自用優惠稅率，須在3月24日前完成設籍，也因此3月不少多屋家庭都「開枝散葉」，配偶、孩子將戶籍遷到原本未設籍的住宅。

租賃市場震盪　增加稅金恐轉嫁租客

其次，政府為鼓勵囤房族把閒置房屋投入租賃市場，若房屋供公益出租或社會住宅之，可享優惠稅率；但假使房東沒有這麼做，就可能轉嫁給房客負擔。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，非自住住家稅率調高，再搭配全國總歸戶及全數累進的計算方式，多屋持有人稅負將有感增加；但以房東的角度來看，持有成本增加，通常不會自行吸收，極有可能將稅費成本轉嫁至房租上。

建商撐住不降價　紛紛改賣預售屋　

再者，何世昌指出，囤房稅2.0原本想對有過多餘屋的建商，逼其盡速降價賣出，結果後來建商竟都改成賣預售屋，不然先建後售的新成屋案，一旦蓋好，就得面臨囤房稅帶來的風險；他認為，目前市面上幾乎都是預售屋案，對消費者的風險反而較高，且建商目前也還能撐、不降價，會讓利的只有屋齡10年以上的中古豪宅案。

張旭嵐指出，高總價產品因銷售期長且稅基較高，對囤房稅更加有感，屋齡5年以上的百坪中古豪宅餘屋，房屋稅最高將課徵4.8％，每年單戶稅金恐拉高到250至300萬元，也促使豪宅建商盡可能減少手中餘屋庫存，也較願意讓利。（責任編輯：呂品逸）