台北市長柯文哲出重手，要對台北市大直「大彎北段」將商業娛樂區作為住宅使用的住戶開罰，引發議論。事實上，新北市也有至少32件在乙種工業區違規興建「工業住宅」的舊案未解決。據了解，面對此棘手爭議，新北市府正研擬以民國99年升格為直轄市前後為時間點，此前舊案擬輔導轉型、申請變更為住宅區；此後建案則直接開罰，以嚇阻再有類似新建工業宅出現。

過去坊間有不少建商主打低於市價1成至2成的工業宅，並以未隔間、未裝潢的「毛胚屋」形式交屋，之後再由購買民眾二次施工，以規避相關法規。

早在民國100年，監察院就曾針對全台違法工業住宅林立糾正內政部「查處不力」，監察院並質疑內政部早期為解決工業區土地閒置問題，修正「都市計畫法臺灣省施行細則」大幅放寬乙種工業區容許作為「一般商業設施」使用，導致在法規上對工業宅「開大門」，有違公平正義。

工業用地可建商業設施　僅剩新北開大門

在監察院糾正後，營建署即與各縣市政府溝通，於民國105年4月修正「都市計畫法臺灣省施行細則」，刪除乙種工業區可作「一般商業設施」使用的條文，以避免民眾名義上雖申請為「一般事務所」，但卻私下二次施工違規隔間、拉管線，改裝為住家使用。

非屬台灣省管轄的六都，近年也已陸續修正相關施行細則，或另訂自治條例，杜絕新的工業宅再出現，目前只剩新北市還保留容許乙種工業區可當「一般商業設施」使用的優渥條件。

值得關注的是，新北市在民國106年4月雖已預告「都市計畫法新北市施行細則」修正條文，擬刪除此條文。不過弔詭的是，新北市議會在106年11月三讀通過比施行細則位階更高的「新北市都市計畫法施行自治條例」時，卻仍保留相關條款。

「這背後牽涉的開發利益大，關切的建商、議員多，議會才做出這樣的決定！」知情人士說，新北市（台北縣）發展較早，工業區跟住宅混雜，違規工業宅生活機能可獲得鄰近住宅區支撐，此問題自然就較嚴重。此外，「還有不少既存工業宅社區的管委會，也透過民代力量『關心』，希望能就地合法」。

知情中央官員表示，新北市府擬定「新北市都市計畫法施行自治條例」草案時有意要改，卻被議會修回去，「這部份比較麻煩」。此自治條例今年1月已送至內政部審查，如果被認定為跟中央法令、政策有牴觸，有可能會退回新北市府要求再修，勢必還要走一次議會程序。

32件列管工業宅中　中和元氣大鎮是指標

工業區土地作為住宅使用，可依《都市計畫法》第79條開罰6萬元至30萬元，且可按次處罰，並停止供水、供電。新北市府曾盤點，新北市共有108件在乙種工業區申請「一般商業設施」、「一般事務所」使用的建案，32件疑似有作為工業宅的案子已被列管，其中19件正輔導轉型變更為住宅區。

根據「都市計畫工業區檢討變更審議規範」，工業區土地若要變更為住宅區，必須至少捐贈占該土地總面積30%的公共設施用地，以及7%的可建築土地給縣市政府。若經都市計畫委員會同意，可用捐獻代金取代捐贈建築土地。

新北市府列管的19案中，目前僅位於泰山的「長群金璽御品」從乙種工業用地變更為住宅用地，其他包括新北最知名、戶數達上千戶的中和工業住宅「元氣大鎮」，以及淡水「南加州」等案，至今仍卡關未完成申請。

不過「元氣大鎮」當初售價每坪約15萬元起，如今至少喊價到每坪35萬元以上，不少投資客已轉賣賺一手。不少建案也因新北市府處理工業宅的態度未明朗，因此持續觀望希望「以拖待變」。

一個巴掌拍不響！　爭議多住戶別冒險

新北市府官員提醒，有的建商在銷售廣告中，雖有載明該分區是乙種工業區，只能當做一般商業設施、一般事務所使用，但在平面家具配置參考圖或其他資訊中，仍有臥房、客廳、廚房、衛浴等住家格局，導致消費者誤認可當一般住宅使用。

官員直言，「一個巴掌拍不響」，現在抓得越來越緊，有的消費者明知道此類建案有問題，卻仍貪便宜甘願冒風險購買。尤其有的建商事後還會拿出住戶簽署的切結書，強調住戶知悉「不得作為住宅使用」，撇清自己的責任。

據了解，由於現行類似工業宅仍可適用自用住宅優惠稅率，營建署曾和內政部地政司、財政部討論，能否修正相關法令，由報稅資料認定住戶「違規使用工業宅」，並依據《都市計畫法》開罰。但財政部對此持保留態度，因此僅停留在研議階段。