上週，一則史上最貴豪宅紀錄的新聞，震撼業界。1年多前由鴻海集團董事長郭台銘買下的「信義富邦」一樓價格曝光，成交總價5.5億元，換算每坪單價竟高達358萬元，創下國內豪宅新天價。

在房市不斷下修之際，此筆交易不僅大幅超越以每坪298萬元穩坐最高單價多年的「仁愛帝寶」，還首次突破每坪300萬元的「彭總裁防線」，狠狠打了央行總裁彭淮南一耳光，並引起房地產業界熱議。

「直接拆算後，就是358萬這麼高」、「一樓有太多登記制度上的未知因素，358萬恐只是『虛高』價，實際應不到300萬」、「成交最重要的因素是買方為郭台銘，郭只在乎買不買得到，此單價在市場上不具參考性」，對每坪單價如何認定，業界有著不同看法。

論戰的源頭，來自該一樓戶別有個80坪的大庭院，到底要不要計價、及該如何計價；而這庭院，也是郭台銘願為了妻子與母親，掏錢豪砸5.5億元的主因。

位於信義計畫區內的知名豪宅「信義富邦國際館」，屋齡14年，基地2400多坪，共40幾戶，每戶至少百坪以上，因鮮少在市面流通，實價登錄上路後，話題性不如同區的新豪宅「皇翔御琚」、同期的「帝寶」等；但其風水、私密性與絕佳管理等特點，受到不少科技大老喜愛，除了郭台銘，該社區住戶還有廣達副董梁次震、日月光董事長張虔生、聯電名譽董事長曹興誠、富邦金董事長蔡明忠、前行政院長陳冲等政商名流，宛如小型「科技村」。

「該戶裝潢品味極佳，像是會所，旁邊還有專用的80坪大庭院，裡頭有面向中庭、種植花草的玻璃屋，及椰子樹、水池、瀑布，就像是在峇里島喝下午茶，有種低調奢華感」，當地房仲說，「不只郭董（郭台銘）夫人曾馨瑩非常喜愛，加上已高齡90歲的郭董母親初永真，需要有地方散步，已持有2、3、5樓的郭家，便積極接洽一樓屋主，欲買下此戶」。

據地政謄本資料顯示，一樓屋主原為羅朝峰。業界人士透露，羅朝峰白手起家，現年60多歲，30多年前台股大好時發跡，從此累積出驚人身價，成為跟股市大戶孫鐵漢、賈文中同樣等級的神秘富豪。

而羅朝峰的眼光獨到，對於豪宅，僅「稀有、唯一」才收藏。「當初羅董（羅朝峰）買信義富邦一樓，就是看上偌大的庭院，是實用性頗高的特別戶，不然買頂樓只能看天空」，業界人士說，羅還善於創造價值，特別喜歡有隱密性及遮蔽性的樹海，除了在信義富邦精心布置植栽，像他另一戶豪宅「元大栢悅」，也是面對敦化南路的成群樹蔭，綠意盡收眼底。

據了解，郭台銘2012年就向羅朝峰出過價，但羅並不想賣，開出近6億元的天價，雙方談不攏下，不了了之。不過，在商場上以霸氣著稱的郭台銘，後來竟還親自登門拜訪羅十多次，加上曾馨瑩也加入說服行列，時不時與羅閒話家常。

恰巧，2014年，羅朝峰投資的生意有些狀況，加上郭家又多次請託，這筆買賣終於在2014年12月拍板；此後，便經常可見孝順的郭董，親自幫媽媽推著輪椅，散步在庭院中，享受天倫之樂。

「這筆交易賣到5億多，很不簡單，」房產業者說，「不過，成交價如此之高，最重要的因素是買方為郭台銘，對郭來說，不在乎價格多少，只在乎買不買得到」。

但在實價登錄網站上，只概略地寫著「1樓、總面積188.35坪、總價5.5億元、2車位面積共39.8坪」等資訊，並不易判讀每坪行情。一般業界習慣的算法是，總價扣除車位價格後，直接除以扣除車位後的面積，便得出每坪358萬元這數字。

「隱藏版庭院是關鍵。」頗為熟悉信義富邦社區的戴德梁行總經理顏炳立說，此一樓戶有一個80坪的大庭院，建商以「約定專用」方式，使該戶有庭院的使用權，但是沒產權。

「假設有兩戶一模一樣，但一戶有庭院、一戶沒有，總價不可能一樣吧」，他舉例，庭院的價格早已灌入總價中，市場習慣將庭院以每坪1/3的單價販售；他認為，總價扣除車位與庭院價格後，再除以建物坪數，才是正確的算法，否則就是「虛高」價。

「其實在市場上，此價格並不具參考性」，第一太平戴維斯董事長朱幸兒說，在估價上，這是典型的「限定價格」，因為郭家持有同一門牌的1、2、3、5樓，且「無論如何都要買到」。

她說，即便新聞傳開後，房仲想要藉機抬價，買家也會說，「不關我的事，那是郭台銘有特殊需求」，因2、3年前房市還沒那麼差時，信義富邦每坪開價也不超過250萬元，況且現在豪宅市場冷清，買家並不會以300萬以上的價格，買屋齡十多年的豪宅。

第一太平戴維斯估價師丁玟甄試算，如果約定專用的一樓庭院面積為80坪，用建物單價的1/3計價，則本次交易單價為：（總價5.5億元—2個車位1400萬元）/（總面積188.35坪—車位坪數39.8坪＋庭院面積80/3坪）=304萬元/坪。「其實在該社區也是偏高，但至少沒有那麼嚇人」，她指出，如果庭院價格更高，假設在8000萬至1億元間，單價就約落在300至290萬元間。

業界人士說，「彭總裁防線」是否被科技大腕郭台銘攻陷，屬於實價解讀的問題；而央行本月底召開的理監事會議，最後一道「房禁」豪宅貸款限制，是否解除，則是另一個焦點。

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