房市下半年大檔928檔期開跑，今年「低價當道」成主流，身為房市領頭羊的豪宅，已無法引領帶動一般住宅，破盤出售、認賠出場者不在少數，可謂節節敗退。豪宅建商為了求生，自行拆解成小坪數，以降低總價門檻，或乾脆以拖待變，度過這波景氣寒冬。

「林志玲（豪宅）不好、如花（一般住宅）也不會好」，豪宅急凍無量下，房市專家、戴德梁行總經理顏炳立同步看空，直言房價須下修2、3成以上，市場才能再現曙光。

「豪宅真的掛了」，瑞普萊坊市場總監黃舒衛表示，央行大幅鬆綁選擇性信用管制，唯獨對豪宅仍不解禁，加上新版房屋稅、豪宅稅、囤房稅來勢洶洶，景氣復甦也未明，都讓豪宅買方卻步。

資料來源:實價登錄網站、永慶房產集團彙整

據資料顯示，豪宅大本營台北市，今年上半年上億豪宅成交件數為51件，比去年同期少了3成多，疲弱的買氣，讓豪宅價格一路失守。而台北市今年以來豪宅均價，又跌了5%，和去年同期相比，則下跌7.7%。在全球37個主要城市中，跌幅排名第二。

山不轉路轉，新推出的豪宅，即改成小坪數，以利銷售。在世貿一館、台北101大樓周遭的精華地段，有別於區域內動輒一兩百坪的大戶產品，富邦建設在信義路五段、莊敬路口的「D1」街廓一千多坪土地，就將推出20坪左右的1房精品飯店式管理小宅。把高檔西裝布料，當成平價服飾販售，跌破市場眼鏡。

「坪數小可壓低總價，也避免屋主承擔高額房屋豪宅稅，案子銷售得也快。」業界人士說，此案市場區隔明顯，等於用4000萬元上下取得信義計畫區「入場券」，未來客層預估以外商主管為主。

至於隔一條街，霖園集團三公子、國泰金控大股東蔡鎮宇所推的「D5」街廓，原本規劃興建27戶的200坪大戶產品，最近變更設計為45戶，每戶坪數可望縮小。

景氣冷颼颼　豪宅建商自拆小坪數求成交

而大師房屋在信義區玉成公園周邊的自建案，原本一戶80坪數，現在也拆解成50坪與30坪。大師董事長陳建慶說，某些戶別雖會沒有景觀，總銷金額也會降低不少，但總比賣不動好，「大坪數總價高，連租都租不出去，何況是賣！」
 

除了自拆豪宅坪數，即將完工的豪宅建商，為了度過景氣寒冬，也能拖就拖，以拖待變。

信義計畫區的冠德「興雅BCF案」，原預計去年第二季完工，至今卻未公開銷售。冠德建設指出，興雅案正在進行最後收尾階段，最快明年6月才會申請使用執照，「短期內不是銷售的好時機。」

矗立於大安森林公園旁的元利建設信義聯勤案「One Park」，原本今年第4季就要進場銷售，但現在建商卻不急，才準備申請使照，預計明年中旬才推案。

業者透露，多數建商寧可奉行「不買地、不開工、不申請使照」等三不政策，以度過寒冬，因新完工的豪宅拿到使照後，建商須繳交的全棟房屋稅，動輒超過上億，「建商寧可選擇拉長負債期，去繳納貸款利息，負擔比較輕鬆。」

然而，市況顯示，不僅豪宅預售屋的成交個案屈指可數，連已蓋好、正在銷售中的豪宅，也是慘不忍睹，面臨價格保衛戰。

實價資料顯示，北市這幾年完工交屋的豪宅正面臨「破底」保衛戰，近期揭露的多棟豪宅成交價，都已跌回至3、4年前的預售價格，若再往下跌，就意味所有第一手買進豪宅的人，轉售不再只是少賺，而是賠多賠少而已。

例如，位於北市松山區的豪宅「敦南樞苑」，2012年預售時吸引不少大咖買進，包括全球女鞋Miss Sofi的代工天王王震乾，及昔日股王可成科技大股東洪水樹三兄弟等，但6月最新成交一戶，總價約3億元，每坪約157萬元，與預售行情相當。其他如中山區的「華固鼎吉」、「華固松疆」、中正區「國泰賦格」，最新成交價格也都回到預售行情。

房仲舉例，藝人林志玲最近買了一戶北市牯嶺街豪宅「力麒麒御」，總價1.57億元，每坪約88萬元，相較於該社區每坪最高達116萬元，此筆交易打了75折，「買到賺到」。據了解，原屋主在預售時買入，總價為1.95億元，如今認賠3800萬元出場。

頂級豪宅方面，如名列亞洲十大豪宅的信義計畫區「皇翔御琚」，現在總戶數只賣出三分之一，今年也沒新成交個案。另不少豪宅如「瓏山林世貿博物館」，也都變成「蚊子館」；仁愛路「宏盛帝寶」唯一的一戶建商保留戶，則乾脆拿來當成員工的教學示範屋，算是閒置空間再利用。

而標榜享有文華東方酒店式服務的「文華苑」，今年以來一路下跌，最新成交為每坪176萬元，創下新低，與2014年社區高點每坪210萬元相比，跌了16%。

「現在連賠售都出來了！」專營豪宅的大師房屋董事長陳建慶說，像「皇翔御琚」、潤泰「松濤苑」等豪宅建商，因還有餘屋在銷售，降價將無法對已購客戶交代；但建商已全部出清、由原屋主轉手的，就無此顧忌，因屋主不乏看壞景氣、或資金需求等因素，易出現破盤成交情形，像「文華苑」就是如此。

兩岸緊張政府加稅　豪宅窮途末路

「現在豪宅買家會說蓋好再說，但蓋好了又說，等降價再說！」陳建慶感嘆，以大師為例，去年2億元以上物件成交12件，今年第三季已結束，才僅4件；直營店數從全盛時期有15家，但為撙節支出，前年起陸續收店，現只剩7家，同步腰斬，「連續一年、半年沒成交的房仲業務多的是，甚至連電話都不太會響！」

陳建慶說，豪宅靠得是政治與經濟大環境來撐盤，現在看來兩岸氣氛緊張，政府還頻頻加稅，「已沒支撐點，撐不住了」。

「豪宅已窮途末路」，顏炳立對市場仍抱持悲觀指出，蛋黃區的豪宅房價失守，其他住宅也將被打回原形，「就如同林志玲身價下降，如花根本不用玩了」。至於這一波房價，究竟還會修正多少？顏炳立坦言，蛋黃區再下2成，蛋白區再下3成，才可能帶出成交量，但就怕降價還換不到量。

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