►舊制所規範的房東為「企業經營者」，意指專職經營租屋、有登記在案的公司行號。

 

►新制所納管的房東為「個人」，只要以出租為業，有「反覆出租」事實，都須遵守。

 

►現行租屋糾紛「調解」，只要一方不出席就無法成局。

 

►走法律訴訟的話，至少要1年以上才會解決。

 

►定型化契約法源是「消保法」，消保官可主動介入調查。

杜絕惡房東立下不平等條約，內政部訂定「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，預計明年元旦上路。然而依照定型化契約規定，房東須是「企業經營者」；換言之，除了專職經營租屋的企業公司外，未立案的包租公、包租婆等「個人房東」到底要不要一併納管，讓行政院消保處及內政部地政司在解釋法令時「一個頭兩個大」。

據透露，上周在官方主辦的一場諮詢座談會議上，與會專家學者多數都建議比照過去消保法的處理原則「從寬認定」，也就是未來不管公司、個人或團體，不論有沒有營業登記，將採個案認定，只要是以出租為業、有「反覆出租」事實都適用這份定型化契約。

所謂從寬認定，據了解，行政院消保處目前是朝「房東全面納管」方向擬定，不打算以頻率或出租戶數來認定，而是希望以房客角度出發，只要房東有出租事實，都盼納入規範。至於最後認定標準要等政院消保處及內政部地政司討論後拍板定案。

行政院消保處副處長吳政學表示，因租房樣態很多，細節尚待凝聚共識；但過去消保處對「企業經營者」都以事實行為來認定，例如從事網路拍賣，不管是公司或個人，只要是「反覆行為、非屬偶一為之」都會被認定是企業經營者。內政部地政司交易科長陳啟明則說，認定方式會尊重消保處對法令的解釋。

一體適用　才能保障權益

「最好是在租屋市場都能一體適用，才能保障租屋者權益。」崔媽媽基金會執行長呂秉怡說，現行的租賃契約通常都是房東主導，簽約時房東占主場優勢，站在租屋者的消費權益，當然希望這份定型化契約能夠「從寬認定」。

他表示，租屋最怕碰到糾紛，要調解糾紛更曠日廢時；若找鄉鎮市公所調解，只要一方不出席就無法成局，走法律訴訟的話，更至少要1年以上才會解決。定型化契約的法源是消保法，至少消保官可主動介入調查，甚至可針對不良廠商或房東裁罰，遠比調解要有效率得多。

這份新版的租屋契約與過去最大差異是，新增20項應記載事項與8項不得記載事項。未來房東若想在契約書訂定不合理條約，將不具效力。這些「不得記載事項」包括：房東不能禁止房客遷入戶籍、不能拒絕房客申報租金以扣繳綜合所得稅，至於房屋及附屬設備損壞，除非能證明是房客損壞，否則原則上都要由房東負責修繕。

因應新版契約上路，內政部地政司9月底已趁大學開學之際，展開校園周邊第一波宣導，並與地方政府合作在各縣市至少舉辦兩場說明會。下一波將鎖定高密度出租住宅，例如新竹科學園區周邊，逐一針對房東、住戶宣導。此外，四大超商也已點頭配合宣導，未來隨新版契約上路，超商內也將上架販售內政部擬定的租屋定型化契約。

陳啟明表示，未來仍會以宣導方式盼房東配合，但依消費者保護法第56條之1規定，經限期改正而屆期不改正者，仍可處3萬至30萬元罰鍰。

【上報徵稿】 
上報歡迎各界投書，來稿請寄至editor@upmedia.mg，並請附上真實姓名、聯絡方式與職業身份簡介。