當國際輿論聚焦於美中貿易戰對中國的經濟衝擊之際，近期許多研究示警，中國近年真正讓習近平壓力山大的經濟風險，恐怕來自於房地產泡沫，而貿易戰只是針頭。

總值高達430兆人民幣，約合1920兆台幣的中國房市，已被中外輿論形容是「史上最大泡沫」，並且恐怕瀕臨爆破。

這金額是什麼概念？大約是中國去年GDP的5倍。而日本在1990年房地產泡沫爆破前，日本房地產總值是GDP兩倍；2008年前美國次貸危機金融風暴前夕，美國房地產總值是GDP的1.7倍。

當時日本經濟泡沫爆破，1991年房價暴跌七成，企業大規模倒閉裁員等悲劇頻傳，消費緊縮，迄今30年，日本憑藉深厚家底、先進實力與政策調整，緩慢爬出泥淖，但仍苦嚐惡果，尚未脫離困境。

而2008年美國次貸金融風暴衝擊全球經濟，光是在美國2007到2008年底的一年半間，美國人平均失去淨資產1/4，美國股市標準普爾500指數下跌45%，房價下跌20%，美國次要的家庭資產--整體退休資產減少22%。此外，除去退休的儲蓄投資資產加上養老金資產，兩者損失總額高達8兆3千億美元。其餘識者應餘悸猶存，自不多言。

同時反觀中國，2008年11月中共實施擴張財政、寬鬆貨幣政策，2010年推動高達4兆人民幣刺激經濟計畫，期能擴大內需「保八」以維持8%經濟成長率。地方政府響應中央大量投資基礎建設，地方公共投資激增，樓房猛蓋，迄今土地價格上漲超過4倍，在錯誤政策與鉅額利益誘惑下，導致地方債務惡性循環，房地產飆漲，民眾或為投機炒房炒地，或為擔憂未來買不起，向銀行大量貸款，家庭負債普遍飆升。

上述情況持續惡化，億萬民眾將付不起房貸，一旦房地產泡沫爆破，在系統風險連鎖效應下，中國將面臨比十年前美國次貸風暴更為巨大更為長久的金融危機，而且以中共政治體制、媒體封鎖與管理能力，除了令世人不安，甚至將摧毀中國社會基礎，威脅中共改革開放後以經濟發展為基礎的统治地位，足令習近平政權膽戰心驚。

房企巨頭亂象頻生

今年年中開始，中國一至三線城市紛紛傳出預售屋無預警售後打折事件，新購屋主驚覺資產迅速縮水，聚眾上街抗議，甚至圍攻房企辦公室。

近期美中貿易戰以及經濟成長趨緩影響消費力，中國房市急凍，房地產巨頭諸如萬科、碧桂園等企業房價幾乎腰斬。

在秋季例會要同仁想辦法「活下去」而廣受媒體矚目的萬科，於廈門推出百戶別墅，9月底房價突然腰斬接近五折；碧桂園在江西的物件因售後一夕降價三成，新屋主不堪貶值虧損，深感受騙，10月初聚眾拉布條砸石頭抗議。

而這些跳樓大賤賣引發屋主聚眾抗議的亂象，在中國上海、廈門、貴陽、杭州等等一到三線城市頻傳，甚至熱門到擁有專有名詞，網傳曰「房鬧」。房鬧行動配合網路錄影廣傳，雖為了維權，亦有引發社會動盪之勢。

另有上市房企因無法償還到期債務數十億，負責人失聯落跑，多家知名房企裁員減薪。

預售屋房價下跌三成很可能只是個開始，中共未來取消預售制度，加上調整房地產稅，將是大勢所趨，然而衝擊也將更為嚴重。

此外，《金融時報》指出中國房企於2019年將有大約550億美元國內債務到期，在中國經濟緊縮之現狀下，房企面對龐大債務，恐將週轉不靈、資金斷鏈。

城市房租飆漲驚人

中國房地產泡沫危機讓有能力買房的資產階級深感不安，此外，房租飆漲嚴重問題，也激化了廣大中產以下階層生活困境。

例如，根據北京市統計局數據換算，2017年在北京租金超過平均可支配收入的58%，遠超過收入三成的適宜租金比例。許多案例顯示，實際數字恐怕嚴重得多。

城市房租漲勢驚人，一年調漲多次是常事，甚至有隔月漲一成的案例，而且還供不應求。有房地產研究單位指出，許多長租公寓公司商模目標是擴大市占率、壟斷市場--「融資、搶房源、再融資、再搶房」顯見融資浮濫之惡果，導致遭受租金飆漲壓榨的房客成為最底層受害者，如果欠缺管理，市場極不樂觀。

另以北京為例，有研究報告指出，近來北京大規模清理違規戶，導致租房大量減少，同時打擊黑中介、二房東，導致供需失調租金上漲。

中國房地產專家多認為「長租公寓」是房租飆漲元凶，許多長租公寓業者挾雄厚資本搶價囤房，甚至超出市場合理行情五成，房租逐年逐月急漲，房客苦不堪言。

此外租下房源整修後當二房東的出租公司也受指責，而近期政府調控樓市政策使大量的資金湧入租房市場，也是主因。

國際投資機構關注

中國房地產泡沫嚴重問題也特別受到國際重要投資機構關注。

10月30日《彭博新聞》報導，已投資中國20年並且負責新加坡政府海外資產管理的GIC「新加坡政府投資公司」，現任執行長林昭傑於18日深表關切，強調「中國要減少自全球金融危機以來累積的過剩債務，遏制潛在的房地產泡沫。」

11月29日國際評級機構標準普爾也預警，美中貿易戰下，中國信貸快速擴張風險激增，人民財富被房地產貸款掏空套牢，而房價飆漲，加上大量財富集中在房地產，已經嚴重排擠其他製造、創新等實體與服務業之產能。

中共恐怕無能收拾

房地產投資約佔中國家庭資產的七成，而房地產是產業火車頭，也攸關地方財政、銀行貸款和企業投資。房地產泡沫一旦爆破，將是中共的惡夢。

中共政治局日前坦言經濟下行壓力加大，暴露長期累積風險，加上美中貿易衝突，憂心中國金融市場發生系統風暴。

11月27日，勇於直言的中國人大財經委副主任賀鏗強調，經濟下滑壓力持續加大，累積風險和隱患趨於嚴重，2019年應關注中國債務違約問題，有可能引發金融危機。

中國地方政府經由房價飆漲，使得債務轉嫁到家庭，雖說購屋出自自願與趨利原則，無可厚非，然而激增的家庭負債已是中國極大金融隱憂。鉅額房地產泡沫一旦爆破已經難以想像，加上引爆地方債務、企業債務、影子銀行、p2p網貸、網路金融風險等連環爆，這種大規模的系統性金融風暴，中共政權無能收拾。

※作者為鉅石智庫創辦人，關注時局之平衡資訊與風險擴散效應。曾任網路行銷投資高管。台大政治系畢業、波士頓大學大傳碩士，於哈佛大學研修電商課程，新加坡國立大學高階管理課程結業。goldenrockthinktank@gmail.com