有好幾個人來問我，既然囤房稅無法真正讓租金下降（其實租金跟著通貨膨脹走，一直是市場機制，有人會屯房，但應該沒有人會租一堆房來撐高租金，租金實務上沒有高估或低估），那怎樣制定政策，才能真正打擊到疑似炒地的地主？首先，要找出真正的大地主，但大地主不等於炒地，實務上來說，找到了也很難對它怎樣，頂多是說它社會觀感不佳罷了。

我舉個例子，慈濟擁有的地和建物，我想絕對足夠當上大地主了，而且它的土地建物大多還是贈與而來的，它收香油錢的部分，理論上還免稅，它不從事商業買賣，也不需要像建商一樣蓋房和承擔風險，挾佛以令信徒，有大量的土地資產，絕對能夠貸出足夠的金流去做它想做的事業。

它對租屋市場有幫助嗎？答案也很明顯，囤屋稅對它沒有用，空屋稅對它沒有用，因為它不是自然人，相對於一堆自然人的屯房能力，它根本海放那些自然人，它也沒有實質經濟產出，一堆建設公司的土地，可能都還比不上慈濟，這還只是一家財團法人喔。

把真正供給租屋市場的相對小規模自然人增稅，然後放過最大尾的地主，其實對租物市場的解放效益真的不大。用空屋稅或富人稅不帶動通貨膨脹也就算了，實施一個針對自然人的囤屋稅，搞不好還如我預測的，整個社會的通貨膨脹揚升，地主還沒打擊到，自己買便當和外食的費用倒是先漲了。

回到現實層面，現階段其實不需要做太多額外的房地產政策，房價已經進入緩漲，暫時也沒有創高，維持現狀，做好產業結構調整和金融穩定，以最好的狀態，迎接美債殖利率全倒掛後可能出現的景氣衰退，屆時房價搞不好就因為市場機制而修正了，錯的時間點畫蛇添足，其實沒必要。

要讓政策有效，應該直接針對低經濟生產力的持有大戶，而且跳脫自然人與法人的界線，要搞一個不成熟的囤房稅，還不如去整治財團法人。

目前的囤房稅方式會不會讓房價上漲，確實要等實際發生，但房價波動會變得更劇烈，房價頂多短期下跌一點（價格短線趨勢難估，漲跌難說，我認為先小跌後漲的機率較高），但後續會迎來更強的買盤和漲勢，進而推升價格，最近一年來就是如此，跌了就會有剛性需求去把買盤撐上來，交易量又拉上來了，帶量上漲，那後勢更火熱，租屋市場會出現更明顯的漲勢。

按照台灣人的習性，出租者不僅不會把資料呈報上去，而會直接把稅金轉嫁，業者和租客難以只被加租3到5%就換租（假設租金2萬調升到2.1萬，租客高比例會選擇直接遷出還是硬著頭皮繼續承租，業者裝潢和設備會選擇長期攤提了，續留或換租，行政和時間成本高於5%的話，我不認為換租比例會飆很高，雖然4房以下沒有調高稅，但是按照台灣人的習性，別的房東調漲，那我也要跟進，反正什麼都在漲，沒人租再調回來），而且政策實施以前，市場預期就會先引導房租全面調升，囤屋稅表面上看起來的影響是相對少數，但其實是會影響整個社會通貨膨脹的風險政策。

這就跟德國政府提出要凍漲2020年的房租概念類似，市場會跑在政策預期之前，於是房租全面提前在政策實施前一口氣把5年的預期漲完，而且這政策還不可逆，就算政策退回去，房租也不會回到起漲點，物價僵固性還是存在。

以為是居住正義，實際發生在市場上則未必，居住正義也不等於買到房才算正義，解決居住問題，不等於解決買房問題，台灣的平均房租在世界水平並沒有很突破，如果沒有要把住宅自有率拉高，那麼租屋市場絕對足夠台灣大部分的人有居住地方，社會並沒有把人們逼到留露街頭。目前租屋市場早就是市場機制，有人會買房子來屯，但可沒有人會租一堆房子來撐高租金，租屋可以解決的事情，為何要滿足有土斯有財觀念的購屋行為？台灣住宅自有率在全球已經是相對高的水平，還要繼續滿足購屋需求？幫助買房講好聽一點是居住正義，實際上房地產市場，就是因為這些購屋需求也幫了一把推力，成了推升房價的幫兇，他們不是不買，價格跌夠多就會買，這群人就是讓房價撐住的剛性需求族群。

要減少炒作不是讓價格大跌，跌下來就有套利空間，資金追逐又進去炒了阿，還不如維持緩跌或現狀，沒有劇烈波動，沒有套利空間，那就難以炒作，這才是市場機制去解決問題啊，結果用屯房稅去推升通貨膨脹，連不想買房的人都受害，這邏輯何在？只要剛性需求的人還在，房價就永遠只會小跌，因為跌了，他們的買氣就把價格推上來，這哪是居住正義，只是為了自己上車。

要增加租屋供給量，那課徵空屋稅即可，為何要去提高租屋市場的供給成本，購屋者為了購屋需求，把成本轉嫁到社會大眾承受的通貨膨脹，那社會大眾的生活正義呢？

※本文經經作者授權，摘自Joe's investment臉書