前陣子，房屋稅的標準單價調高，與論一片批判；最近，納稅人收到地價稅單後，倏忽驚覺地價稅大幅調漲，此後反彈叫罵聲又此起彼落。不僅各地方縣市議會反應頻仍，台中、台南紛紛發生嚴重的衝撞事件。台灣社、台灣北社、台灣中社、台灣南社、台灣東社(花蓮)、台灣東社(台東)、台灣客社等本土社團於7日晚間發表聯合聲明，籲請新政府暫緩今年的地價稅調整；甚至，部分媒體以頭版刊登，宜蘭縣政府要重行評定(其實是部分地區公告地價查估錯誤，需要辦理更正，而非媒體報導的全面重估)，可見問題頗不單純。究竟，本次地價調整，是否過鉅，值得探討。

一、持有稅偏低，幫富人養地

其實，我國地價稅的稅基，早期(1964~1978)是重新規定地價當年度的公告土地現值為其公告地價，因被輿論詬病稅基太高，故自從1978年修法後採兩價分離，此後公告地價一直是公告土地現值的五分之一左右。加以，受制於地方民代的壓力，公告土地現值也未大幅調整，導致稅基一向偏低。

根據已退休的前地政司吳萬順司長說，長期以來，每年公告的公告土地現值，大都是以市價50%，作為擬評現值，而公告地價只有當其公告土地現值的1/5，申報地價又再打八折計算，所以作為課徵地價稅的稅基，只有市價的8%而已。

           例如，土地市價1000萬，課稅基礎(申報地價)=

              市價1000萬×50%×20%×80%=80,000元。

          因此，這筆土地以一般稅率計算應繳地價稅，只有

                     80,000×10‰=800元

           如果，以自用住宅用地稅率計算應繳地價稅，只有

                     80,000×2‰=160元

二、長期低稅政策，導致地方財政困窘

根據「393公民平台」公布的資料顯示，2013年以來有十一個各縣市的財政昏迷指數平均值介於3～4之間，其中有南投、嘉縣、苗栗栗已達「重度昏迷」(葉克膜區)，陷入破產危機。

為此，財政部2014年2月提出「財政健全方案」，其中對於地方政府的開源方面，應在稅課部分「強化不動產價格評定」，具體做法其一是調整房屋標準單價至合理造價之40 %~50%；其二是要求104年調整公告現值占一般交易價格之9成。

因此，各縣市在2015年底紛紛調整公告土地現值及重新規定地價，根據內政部統計公告土地現值部分，2016年與2015年相比，在直轄市部分，桃園市8.35%、臺中市8.02%、臺南市7.87%、高雄市6.91%、臺北市6.23%及新北市3.65%，全國平均調幅6.7%。調整後公告土地現值占一般正常交易價格全國平均比例由88.74%提升至90.53%。

至於，重新規定的公告地價，在2015年底通過地價評議委員會的評議，2016年六都的調幅大致都在3成以上。全國公告地價占一般正常交易價格比例為20.50%，與102年20.19%相當，顯示公告地價調幅已適度反映土地市價變動。

但從上述擬評現值(一般正常交易價格)，僅占市價一半加以推算，徵地價稅的稅基仍只是=市價×50%×(1+6.7%)×20.5%×80%=即市價的8.75%而已。

三、與國際比較，我國仍屬偏低

反觀，絕大多數的國家，持有稅都是以財產的時價作為基礎，目前只有德國、日本、韓國與我國等四個國家有所謂的公示地價，作為課稅之參考，以日本為例是以公示地價的七折作為固定資產稅的稅基，我國卻又細分公告現值→公告地價→申報地價作為課稅基礎，因此可知我國的稅基及稅率，都比世界各國都低的很多。茲以鄰近的日本與我國加以比較。

日本的持有稅，包括土地及家屋的固定資產稅，以及附加的都市計畫稅，也是每年1月1日根據當時之不動產估價額，對於持有人(所有人或借地權人)所課徵的稅金。
   

固定資產稅、都市計劃稅是以固定資產稅評估額，是參考國土交通省發表的年基準地價，亦即「公示地價」以及各都道府縣地價調查，採一定折數作為課徵標準來計算。固定資產稅評估額每3年調整一次，約是市價的70%。目前的稅基與稅率是

                    固定資產稅＝課稅標準×1.4％（標準稅率）
              都市計畫稅＝課稅標準×最高0.3％（上限稅率）

    舉一般用地為例，市價(折算為新台幣)1000萬，期應納的固定資產稅為

                   1000萬×70％×1.7％＝119,000元。

反觀，我國(以2016年調整後)的公告土地現值只有1000萬×50％(1+6.7%)＝533.5萬；而公告地價533.5萬×20.5％×80%＝87,494元，一般土地以基本稅率計算87,494元×10‰＝8,749元，與日本比較，指占日本的7.36%而已。

此外，對於住宅及住宅用地，根據住宅用地特例，均有減輕稅額措施。

小規模住宅用地（200m2以下部分）……課税標準 × 1／6

一般住宅用地（200m2超部分）………課税標準 × 1／3

新建房屋面積在120m2（課税樓地板面積）以下部分(一般住宅)3年內，或三層以上耐火構造・準耐火構造住宅，5年內之固定資産税減半課徵（已經再延長至2021(平成33)年3月31日為止新建住宅之特例），舉自宅用地為例，市價(折算為新台幣)1000萬，期應納的固定資產稅為

           1000萬×70％×1.7％×1/6＝19,833元。

反觀，我國(以2016年調整後)的公告土地現值只有1000萬×50％(1+6.7%)＝533.5萬；而公告地價533.5萬×20.5％×80%＝87,494元，自用住宅用地稅率=87,494元×2‰＝1,749元。

從上述比較，我國的實質持有稅負擔，尚不及於日本的十分之一， 所以，土地的持有稅仍然偏低，理應適度調整。

四、釐清幾個謬誤的說法

從上述比較，大家想想，哪一國的稅制比較低？目前地方財政困窘，難道，不應該適度調整嗎？

土地沒有藍綠，改善地方財政，更沒有政黨色彩問題。根據媒體報導，本土社團的聲明也承認:「台灣房地稅制不合理所帶來的嚴重影響，早為國人所詬病，因此，調整公告地價稅基，就在此呼聲中，從去年開始作業，雖然這不失為一個良善的手段」，但又質疑新政府「為什麼是在前朝政府評估今年大選已經無望時開始規劃？又為什麼規劃在新政府執政之初，急遽實施？而非在房地價不合理大幅飆升時規劃調整？」

吾人應予釐清的是，規定地價後，「每三年」重新規定地價一次，是平均地權條例第14條所明文，各地方政府在2016年1月1日已經完成公告，不可能在十幾個月後廢止該項公告。而且，地方政府主要是參考過去3年土地市價變動幅度(屬於落後指標)，並綜合考量地方財政需求、民眾地價稅負擔等因素作最後決定，將來如果地價滑落，自應在下一次重新規定地價時予以合理反應。而不應推翻計有個評定機制。

再者，土地稅法第31條第3項規定，重新規定價後所增加負擔的地價稅，屬於増質稅的預繳性質，在所有權人將來辦理移轉時應繳納土地增值稅時，可以就其移轉土地部分，在應繳增值稅總額百分之五已內，准予抵繳其應納之土地增值稅。所以，重新規定地價後所繳納的地價稅，讓地方政府可以健全財政，將來再移轉時，又可予以抵減，就土地所有人而言，負擔並非沉重。

總之，土地的重新規定地價與地價評議制度，是依據法律規定的經常性業務，本土社團指摘「沒有完善的規劃」與「周詳評估」，並非事實。故其建議「調整不宜急劇，姑且暫緩。先有實際治理業績，並通盤檢討房地稅制和實施方式後，再緩步、分期進行，才是良策」，這是對於重新規定地價的評定機制不解，所造成的指控。

※作者為德霖技術學院不動產經營系兼任副教授