總統蔡英文日前拋出利多力推都更，鼓勵公股行庫與金融機構積極參與。欣聞國家領導人關注都市老化、居住品質不佳議題，此時推動都更，不僅有助環境改善，對於內需產業也有一定刺激作用。

提高容積，確實是都更關鍵誘因，但除了要避免容積過度獎勵，傷及環境品質，對於自住房屋參與都更之稅制，亦應妥善配套。不但要提高建商與住戶的參加意願，更要保障原住戶繼續原地居住的納稅負擔能力。

試想，需要都更的老舊住宅，至少都已興建40、50年之久，房屋稅基接近或達折舊上限。然而，都更後的全新住宅，在台北市者必須適用103年7月之後的新稅率，面臨調高2.6倍的房屋構造標準單價、路段率與囤房稅。今年再加上平均調幅三成的公告地價重擊，連帶公寓大廈管理費也大幅提高。

各種新增成本加總，都更前後，房屋稅賦差異極大。報載文林苑都更戶的房屋稅，就從原本的1000漲到5萬。現行《都更條例》雖有規定都更後的前兩年，屋主享有房屋稅和地價稅減半優惠。然在「暴增式房地稅｣上路之後，對於新屋打擊甚大，北市府還為此行文建議內政部修法，將減半優惠延長為四年，但這畢竟治標不治本。

不可諱言，針對安全堪慮的老舊住宅給予容積誘因，的確有助提高參與意願。因對原住戶來說，新屋公設比都偏高，「提高容積｣表示都更之後較有可能爭取到「原有面積以上的居住空間｣。而對實施者建商來說，「提高容積｣則是增加可以出售坪數，提高獲利能力等。

然在交屋之後、兩年稅賦減半優惠期滿，都更戶還是必須面對「暴增式房地稅｣。稅賦減免是一時，每年繳稅義務則是永久。長遠考量，尤其對於住在自家老屋的老人，如果所得不高，甚至已經退休、没有收入，最好還是窩在老房，以免因為參加都更而住進重稅套房。

是以，政府在思考「容積獎勵｣與「公平稅賦｣時，務必要有政策一致性，不可前面是獎勵、後面成處罰。此事已有前車之鑑。

台北萬豪酒店昔日響應北市府政策，提供一樓開放公共空間，退縮建築面積、美化市容，所獲容積獎勵往上發展，增加興建樓高、拉長完工期程等。卻也因此晚了5個月拿到使照執照，必須適用103年7月之後的房屋稅率，該區塊的公告地價漲幅也大幅超過鄰地。容積獎勵變成加稅標的，苦不堪言。

持平而論，以「容積獎勵｣作為推動都市更新的政策工具，確有必要、也很有效。在總統已經揭櫫力推都更大旗之下，政府在給予都更容獎的同時，務必更加謹慎地搭配合宜的稅賦政策，保障原住戶繼續居住在自有房屋的權利與負擔能力，讓容獎真正成為促進都更的大補丸，而非包裹糖衣的毒藥。

※作者為財團法人都市發展與環境教育基金會榮譽會長

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