食衣住行育樂是每個人基本的生活需求，所以一定需要一個地方住，就像每天要吃飯，也一定要有個地方睡覺，這樣一個地方就稱為「家」。

「家」可以用買的，也可以用租的。為什麼越來越多人選擇租房子？當然每個人都有不同的考量，但其中最重要的原因應該是房價太貴了，很多人一想到那麼貴的房價，下一個念頭就是，「我怎麼可能買得起？那就租吧！

說真的，不管任何時刻，都有貴森森的房子，比如說像大安區的豪宅就是，連房價下跌的時候依然不便宜，所以如果老是抱著房子很貴的想法，那真的一輩子都不會買房子了。但是千萬別忘記了，每個區域的房價差別很大，難道大安區很貴就沒有別的地方可以買嗎？

我記得我自己年輕的時候想要買房子，那時候臺北市的房價對我而言也太貴，於是我就將區域鎖定在臺北縣，也就是後來升格的新北市，當時在板橋還可以很輕易找到一坪十幾萬元的房子。

我從來也不敢想第一間房子就要買在臺北市，尤其是像大安、中正、信義區那些蛋黃區，但又不是只有蛋黃區才有房子，周邊還是有許多充滿發展性，房價又實惠的區域可以選擇。

結果將近二十年的時間過去，板橋房價幾乎漲了三倍，生活機能各方面也發展得很好，繼續在板橋生活是不錯的選擇，如果想把板橋的房子賣掉移居臺北市當然也可以，畢竟板橋的房價已經不可同日而語。

跟當初還沒買房子相比，現在用換屋的方式，顯然拉近了很多入住臺北市蛋黃區的距離。

用換屋拉近與夢想好房的距離

直到現在重新再來看房價貴不貴的問題還是一樣，沒錯，臺北市的房價依然很貴，連周邊新北市比較熱鬧的區域像是永和、新店、板橋、三重、新莊的房價現在也都很昂貴了，但一樣是貴還是有區別，臺北市有1坪2、300萬的房價，但是新北市再怎麼貴，也很難突破100萬的門檻，中南部那就更不用說了。

因此，可以很清楚的看出來，談房價不能一概而論，畢竟各地的房價差別很大。

如果沿著中山高開車20分鐘來到基隆，便可以很輕易找到1坪十幾萬的房子，你說臺北市1坪2、300萬的房價很貴，我想沒有人會反對，但說1坪十幾萬的房子很貴，這就不太對了吧！

所以，因為房價太貴就選擇租屋，這樣的思考是大有問題的，我們買不起貴的地方，可以買比較便宜的地方。

那麼，難道臺北市買不起，就通通到基隆買嗎？這也不對，除非願意遷就每天來回一個多小時通勤，以時間換取便宜的房價空間，但也不是人人都願意這樣做。通常住的地方會在距離工作近一點的地點做選擇，在臺北市上班的人，大部分會選擇居住在臺北市或者新北市，至於在基隆工作的人，當然就可以選擇住在基隆市。

所以如果有購屋的念頭，千萬不能一下子就被什麼房價太高給澆熄了熱情，貴森森的房子一開始入手太困難了沒有關係，可以挑選具備未來性，距離工作地點不會太遠又相對比較便宜的區域，買房子不要妄想一步登天，而是要「先求有再求好」，運用換屋就可以把房子越換越好。

買屋？租屋？時機與判斷標準？

那麼，既然打算要買房子，究竟什麼時候租屋好？什麼時候買屋好呢？

其實，這有一定的標準可以參考。

簡單說，就是看租金夠不夠付房貸本息，租金夠付房貸本息的話，選擇買屋，如果租金不夠付房貸本息，可以選擇租屋。

但是因為每個人工作選擇的地點不同，面臨的房價也不同，所以要先確定自己選擇居住的區域，然後比較當地房價跟租金的水平，才能決定究竟是租屋好，還是買屋好。

買房跟租屋最大的區別，就是買房需要準備大約二至三成的頭期款，租屋只需要準備2個月的押金，之後的區別便是買房要付房貸，而租屋則要付租金。

如果租金不夠付房貸，那不用說，當然是租屋比較划算。但假如租金夠付房貸，選擇拿來付租金，20年後房子還是房東的，如果願意先存個二到三成的頭期款，然後把錢拿來付房貸，那麼，20年後房子便是自己的。

別小看房子是誰的名字這件事，房子代表所有權，一來一回，那差異的可是一整間房子的價格，扣掉買房支出的頭起款，等於租屋跟買屋就差了將近八成的房價。

而且，還不光是原始相對便宜的房價，通常在20年間房價還有大漲一波的機會，到頭來房子究竟是屬於自己的還是房東的，那差別可就大了。

所以當租金夠付房貸，應該要買房，租金不夠付房貸，才是選擇租屋。

租金投報率與貸款利率

當然，租金夠不夠付房貸，跟租金的投報率以及貸款的利率都大有關係。

我們舉個例子來說明，如果以租金投報率2%來算，1,200萬的房子出租，每年可以收租金24萬，故每月可以收租金2萬元。頭期款準備二至三成，假設準備400萬頭期款，等於貸款800萬元。這邊有個簡單的公式很好算，如果以利率2%來計算，每貸100萬每月要清償5,000元房貸本息，所以貸款800萬每月要清償之房貸本息約為4萬元。

同一間房子，用租的只要月付2萬元就能入住，換成用買的，不但每個月繳納的房貸本息變成二倍4萬元不說，還要先準備400萬頭期款，這時候當然用租的比較划算。

但如果租金投報率有4%，1,200萬的房子出租，每年可以收租金48萬，故每月可以收租金4萬元。頭期款準備二至三成，假設準備400萬頭期款，等於貸款800萬元，以利率2%來計算，每月要清償之房貸本息約為4萬元，注意到了沒，這時候付租金跟付房貸的金額幾乎是相當的。

在這樣的條件之下，有一個勤勞節省的人先存了400萬的頭期款，買了一間1,200萬的房子，然後租給了一個房客，這位房客每個月付給房東4萬元的租金，剛好讓房東拿去繳每個月的房貸本息，20年過去房貸繳清了，房子是房東的。

算一算，房東不過出了400萬的頭期款，而800萬的房貸本息通通是歷代一個又一個房客出的，出了三分之一的房東拿到全部的產權，付了三分之二的房客卻什麼都沒有。

有一句話是這樣說的，「只在乎曾經擁有，不在乎天長地久」，如果拿來詮釋房東跟房客的關係，房客就是曾經擁有，而房東得到了天長地久。這時候當然要選擇天長地久，也就是買房比租屋划算。

那假如租金投報率有6%呢？這位勤勞的人先存了400萬的頭期款，買了一間1,200萬的房子，然後租給了一個房客，這位房客每個月付給房東6萬元的租金，房東拿4萬元去繳清每個月的房貸本息，每個月還多出2萬元的零用錢，20年過去了，房子還是房東的。只出了三分之一的房東每個月不但有2萬元零用錢，還拿到全部的產權，付了三分之二的房客卻什麼都沒有，而且每月租金還比繳房貸貴2萬，這時候買房當然比租屋划算太多了。

你說怎麼可能有人付比每月房貸高的錢去租房子，當然有啊！

以現階段臺灣來看，雙北市的租金投報率約2%，桃園約3%，到了臺中、臺南、高雄就可以找到5、6%左右的物件，所以如果用縣市來區別，在雙北市、桃園租屋算是聰明的，但是到了臺中、臺南、高雄，都極有可能不但幫房東繳了全部的房貸本息，而且還每個月給房東零用錢，與其如此，為什麼不拿租金來繳房貸，擁有屬於自己的房子呢？

所以我們可以得出簡單的結論，當租金投報率高於4%，也就是租金夠付房貸本息的話，要選擇買屋，當租金投報率低於4%，也就是租金不夠付房貸本息的話，租屋才比較划算。

當然，要特別強調，租金投報率4%的這個標準是以當時貸款利率2%來作為計算的基準，如果貸款利率有變動，那麼，租金投報率也要做出相應的調整。

所以租屋好還是買屋好，就算在同一個時間點，因為區域不同也會有不同的選擇。

除了少數含著金湯匙出生的人之外，沒人天生註定是房東，也沒有人一輩子注定要當房客，光只是抱怨房價太貴那一點用處也沒有，而是要依自己選擇所在區域，看當地的租金投報率來決定究竟要租屋還是買屋好。假設租金夠付房貸本息，甚至繳完房貸還有剩，那再怎麼咬牙苦撐，也要湊足一筆頭期款來當有殼一族！

當然，以現階段租屋族主要集中的雙北市區域來說，租金投報率約只有2%左右，租金根本不夠付房貸本息，而且這樣的情況看起來還會持續一段不算短的時間，租屋的確會是一個比較好的選擇。但是租屋也不是隨便租就好，本書接下來還會告訴大家關於租屋的很多技巧跟重點。

*本文摘自《租事順利：從挑屋、簽約到和平分手，房東與房客都要懂的租屋金律​​》，三民出版。

【作者簡介】

蔡志雄

◎政大法律系畢業，律師高考及格，不動產經紀人考試全國第二名，租賃住宅管理人員，106年新北市優秀社會青年，Yahoo奇摩房地產、鉅亨網專欄作家，開設「RED612揪安心租賃管理公司」

◎現任：
中華民國律師公會全國聯合會監事
基隆律師公會常務監事
中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會理事
台北市租賃住宅服務商業同業公會理事

看更多《上報生活圈》文章