自武漢肺炎疫情爆發以來，各國央行紛紛採取寬鬆貨幣政策已降低金融市場流動性不足對經濟可能產生的不利影響。然而，在寬鬆貨幣政策的低利環境下，大量的資金將容易流向報酬率高與流動性高的商品市場，股票市場與房地產市場是最典型的代表，因此，我們可以看到武漢肺炎疫情爆發導致各國股市重創後，許多市場的主流上市公司市值不僅回升，還不斷創下新高。同時，在疫情之後，歐美許多著名服飾業者或百貨業者也因為消費人流的消失而宣告破產。因此，疫情已造成不同產業間的財富分配出現惡化的情況。

除了股票市場外，不動產業是另一個寬鬆貨幣政策的受惠者。根據中央銀行在本月25日所公布的七月份住宅（房屋）貸款與建築貸款（土融與建融）餘額各增加至7.67兆元以及2.269兆元新台幣，這顯示建商對於未來的房地場市場預期是正向的。但是，在建商看好房地產市場的背後，我們必須審慎思考，這樣的現象對經濟可能帶來什麼影響。

總統希望照顧年輕人的期待將難達成

首先，當建商看好房地產市場時，表示預期未來房地產市場的價格是會持續上漲的，在這樣的預期心理下，將會造成許多消費者對於當期房屋的需求大幅增加，因此，我們可以看到7月份所公布的房屋貸款與土建融的授信餘額均是增加的。若再考慮海外資金回台所可能帶動的房地產需求，未來我國的房地產價格可能還有上漲的空間。但是，當房價持續上漲時，也代表年輕人或中年人負擔不起高房價的比例也會愈來愈高，社會的貧富差距將會愈來愈大，除非政府可以需要興建更多的社會住宅才可能解決未來年輕人的住房問題，否則小英總統希望照顧年輕人以及縮小貧富差距的政策願景將更難達成。

餘屋貸款的警訊

其次，在低利的環境下，金融業已變成艱困產業，在利息收入為主要收入來源之一的情況下，土建融的授信案件對於金融業者是有極大吸引力的，這是因為，金融業對於建商的授信融資利率是高於對一般製造業上市公司的授信條件，加上土地融資有十足擔保，即使建融的擔保比率極低，對於金融業而言，其在增加獲利的前提下，增加對於建商的授信融資所獲得的利潤仍是高於對一般製造業的授信融資的，這也是我們近期可以看到部分金融業者持續增加對於土建融授信資金的原因，甚至已出現金融業者對於整批餘屋的授信聯貸案，這是值得政府部分關注的。

金融業者應重視企業社會責任

正常的情況下，銷售狀況好的房子絕不可能被建商拿到銀行當抵押品進行融資，只有當新蓋好的成屋愈來愈多且無法在短期內銷售出去時，這些房屋就可能被拿來當作餘屋貸款。亦即，當餘屋貸款的案件愈來愈多時，代表房地產市場的泡沫已逐漸出現，政府有必要對於這樣的現象進行管控，否則，當房市泡沫破滅時，對整體經濟的傷害是非常大的。就金融業者而言，若忽視土建融授信可能帶來的經濟傷害且過度誇大房市的前景時，則這樣的金融機構與金管會黃天牧主委所強調的企業社會責任 (ESG，環境、社會、治理) 將會背道而馳。

雖然全球央行的寬鬆貨幣政策不可能在短期內逆轉，但是，我國央行對於消費者購屋的貸款成數給予適度的限制，如同央行過去對於推案量過多的地區會給予較低的貸款成數限制一樣，消費者的貸款成數也應該隨著其持有房屋的數量高低而有不同的限制，以減緩房市過熱對經濟可能造成的傷害，這部分似乎已受到部分央行理事的關注，央行確實有超前部署的必要。金融業的主管機關亦可從逾放比率或授信產業的集中度等面相來對於過度重視利潤而忽略土建融風險的業者給予適度的管制，以維護存款大眾與股東的權益。我們期待政府應持續關注低利環境下的股市與房地產發展情況，以降低房地產泡沫對經濟所可能帶來的傷害。

※作者為淡江大學產業經濟與經濟學系合聘教授