危險老舊社區重建與都市更新，各有各的法源依據，前者針對小基地，要100%地主同意，獎助值不若都市更新來得高，後者針對大基地，允許不同意戶有一定的比例，實施者得依法切割及強制拆除。無論是危老社區重建或者都市更新，都可以和建商採「合建」的方式，也可以直接接洽營造廠商採取「委建」的方式，「委建」的成果能讓地主換回較多的房屋坪數，但地主要擔任「起造人」以及「借款人」，實務上困難重重。

很多都更或危老社區重建地主雖然喜歡分回較多的房子，但面臨要擔任「借款人」以及「起造人」，多數地主疑慮重重。除了開放銀行體系的資產管理公司(AMC)，提供資金補足建照核定後，土建融核撥下來之前的資金需求，例如：重建計劃提送建管處所須要支付的建築師的費用。在建照核定下來之後，資產管理公司可以用未來成屋的8成至9成的價格先買下，和建經公司或台金聯等建築管理公司簽約，免除地主必須成為借款人的困擾。建議政府進一步研擬「社會住宅包租代管基金設置條例」，讓資本市場的動能，灌注入都更、危老重建以及社會宅興建的餘屋買斷、經營、出租與管理，加速資本市場與政府各類落實居住正義有關的土地開發合作，只要有整批餘屋要賣，起造人或實施者賣給「社會宅包租代管基金」，享有一定的免稅優惠，若成效不錯，全國各地成屋達一定聚集數量以上，皆可賣給此類基金或資產管理公司。

台灣的REITS房地產投資信託基金，也應開放持有一定規模及產權單純的社會出租宅以及危老都更餘屋，如是，都更及危老重建戶可免除擔任借款人及起造人的恐懼，台灣的房屋出租市場可以更有效率及效能，統籌管理，擴大資料庫的連結，讓想在台灣各地租屋的民眾，輕易取得合適及價美物廉的可租物件資訊。

開放資本市場中的各類法人及自然人買斷危老社區重建、都市更新社區以及社會宅開發案，可以創造收益性金融商品，平衡股市的高風險投資，超越債券投資報酬但風險不高，平穩全國各地租金，增加出租社宅供給，集中包租代管，一舉數得，是落實居住正義的有力強心針。

※作者為台北市危老社區重建推動師